Wie berechne ich den nicht umlagefähigen Anteil meines Hausgeldes?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Beträgt das gesamte Hausgeld beispielsweise 300 Euro monatlich und davon sind 90 Euro nicht umlagefähig, ergibt sich 90 € ÷ 300 € × 100 = 30 %.

Der Eigentümer trägt also 30 % selbst

Die übrigen 70 % können nicht automatisch, aber grundsätzlich insoweit auf den Mieter umgelegt werden, wie es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt und die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Verwaltung und Instandhaltung sind grundsätzlich nicht umlagefähig

Nach der Betriebskostenverordnung gehören insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Auch die Erhaltungsrücklage bleibt beim Eigentümer

Das Hausgeld einer WEG enthält neben laufenden Bewirtschaftungskosten regelmäßig auch Beiträge zur Erhaltungsrücklage; diese Zahlungen werden im Wirtschaftsplan beziehungsweise in der Jahresabrechnung gesondert nachvollziehbar.

Hausgeld und Betriebskosten sind nicht dasselbe

Eine WEG-Jahresabrechnung unterscheidet nicht automatisch in derselben Weise zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen wie eine mietrechtliche Betriebskostenabrechnung, weshalb die einzelnen Kostenpositionen geprüft werden müssen.

Auch ein Eurobetrag pro Monat ist hilfreich

Bei 90 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld weiß der Anleger unmittelbar, dass diese 90 Euro monatlich beziehungsweise 1.080 Euro jährlich zunächst in seine eigene Wirtschaftlichkeitsrechnung gehören.

Die Quote erleichtert Objektvergleiche

Wohnung A kann beispielsweise 25 % nicht umlagefähiges Hausgeld haben und Wohnung B 40 %, obwohl das gesamte Hausgeld beider Wohnungen ähnlich hoch ist.

Eine niedrige Quote ist nicht automatisch besser

Eine höhere Zuführung zur Erhaltungsrücklage kann den nicht umlagefähigen Anteil erhöhen, zugleich aber für die zukünftige Finanzierung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sinnvoll sein.

Für die Rendite zählt letztlich der Eurobetrag

Die Prozentquote eignet sich hervorragend zum schnellen Vergleich, für Cashflow und Nettomietrendite sollten anschließend die tatsächlich beim Eigentümer verbleibenden Eurobeträge verwendet werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Das gesamte Hausgeld interessiert uns nur begrenzt

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung möchten wir nicht nur wissen: „Wie hoch ist das Hausgeld?“ Viel wichtiger ist für uns die zweite Frage: „Wie viel davon bleibt tatsächlich beim Eigentümer hängen?“

300 Euro Hausgeld können sehr unterschiedlich sein

Bei Wohnung A können von 300 Euro beispielsweise nur 70 Euro nicht umlagefähig sein. Bei Wohnung B können es 130 Euro sein – obwohl auf dem Immobilienangebot bei beiden lediglich „Hausgeld: 300 Euro“ steht.

Deshalb rechnen wir den Eigentümeranteil separat

Bei 70 Euro von insgesamt 300 Euro beträgt die Quote rund 23 %. Bei 130 Euro sind es bereits rund 43 %.

Für den Cashflow interessiert uns anschließend der Eurobetrag

Wenn dauerhaft 130 statt 70 Euro monatlich beim Eigentümer verbleiben, beträgt der Unterschied 720 Euro pro Jahr. Bei ansonsten identischen Wohnungen wirkt sich das unmittelbar auf den Cashflow und die Nettomietrendite aus.

Die Erhaltungsrücklage würden wir trotzdem nicht einfach als schlecht ansehen

Eine vernünftige Rücklagenbildung kann helfen, zukünftige größere Maßnahmen zu finanzieren und hohe Sonderumlagen zu vermeiden. Deshalb sollte ein hoher nicht umlagefähiger Anteil immer in seine einzelnen Bestandteile zerlegt werden.

Wir möchten deshalb die Hausgeldabrechnung sehen

Die bloße Zahl aus einem Exposé reicht uns nicht. Wir möchten unterscheiden zwischen umlagefähigen Betriebskosten, Verwaltungskosten, Rücklagenzuführung und weiteren nicht umlagefähigen Positionen.

Der nicht umlagefähige Hausgeldanteil ist eine ausgesprochen einfache, aber für vermietete Eigentumswohnungen sehr nützliche Kennzahl. Er zeigt schnell, welcher Teil des Hausgeldes tatsächlich die eigene Wirtschaftlichkeit belastet.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Bundesministerium der Justiz – § 1 Betriebskostenverordnung: umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten

Wohnen im Eigentum – Jahresabrechnung, Hausgeld und Erhaltungsrücklage

Haufe – Betriebskosten im Wohnungseigentum und Abgrenzung umlagefähiger Kosten