Kurzantwort
Nein. Die Kosten der WEG-Hausverwaltung gehören bei Wohnraum grundsätzlich zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten und müssen wirtschaftlich vom Eigentümer getragen werden. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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§ 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung schließt Verwaltungskosten ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten aus. Dazu zählen unter anderem die Kosten der Gebäudeverwaltung, Aufsicht, Geschäftsführung und Verwaltungseinrichtungen.
Besitzt ein Kapitalanleger eine Eigentumswohnung, bezahlt er über das Hausgeld anteilig die Vergütung des WEG-Verwalters. Dieser Anteil darf bei einer Wohnungsvermietung grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter weitergegeben werden.
Beträgt das monatliche Hausgeld 350 Euro und entfallen davon beispielsweise 35 Euro auf die WEG-Verwaltung, verbleiben diese 35 Euro grundsätzlich beim Eigentümer.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine in einem Formular-Wohnraummietvertrag zusätzlich zur Nettomiete ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale unwirksam ist, wenn sie tatsächlich als zusätzliche Kostenumlage ausgestaltet wird. Anders kann es sein, wenn eindeutig erkennbar ist, dass der Betrag lediglich Bestandteil der vereinbarten Grundmiete ist.
Der Mieter trägt diese Kosten zwar nicht über die Betriebskostenabrechnung, wirtschaftlich können Vermieter Verwaltungskosten selbstverständlich bei ihrer Kalkulation der erforderlichen Grundmiete berücksichtigen.
Eine Wohnung mit 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und 500 Euro jährlichen WEG-Verwaltungskosten erwirtschaftet vor Berücksichtigung weiterer Eigentümerkosten bereits nur noch 11.500 Euro. Deshalb dürfen diese Kosten bei einer realistischen Renditeberechnung nicht einfach ignoriert werden.
Dass WEG-Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können, bedeutet nicht, dass sie steuerlich wirkungslos sind. Die steuerliche Absetzbarkeit der WEG-Hausverwalterkosten wird deshalb sinnvollerweise getrennt betrachtet.
Vor dem Kauf würden wir uns nicht nur das gesamte Hausgeld nennen lassen, sondern ausdrücklich fragen: Wie hoch ist darin der Anteil für die WEG-Verwaltung?
40 Euro monatliche Verwaltungskosten wirken zunächst überschaubar. Über zehn Jahre sind das ohne Kostensteigerungen bereits 4.800 Euro.
Eine professionell arbeitende Hausverwaltung kann für eine Kapitalanlage sehr wertvoll sein. Schlechte Verwaltung kann bei Instandhaltung, Forderungsmanagement, Eigentümerversammlungen und größeren Sanierungsmaßnahmen wesentlich höhere Folgekosten verursachen als einige Euro zusätzliches Verwalterhonorar.
Wir würden deshalb weniger fragen: „Welche Verwaltung ist am billigsten?“, sondern vielmehr: Ist die Vergütung für die Qualität und den Umfang der Verwaltung angemessen?
Da die WEG-Verwaltung dauerhaft beim Eigentümer hängen bleibt, würden wir sie bei Nettomietrendite, Objektrendite und Cashflow vollständig als Eigentümerkosten berücksichtigen.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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