Kurzantwort
Nein. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der WEG kann nicht als Betriebskostenposition auf den Mieter umgelegt werden und belastet zunächst die Liquidität des Eigentümers. Sie sollte allerdings nicht völlig mit einer bereits verbrauchten Ausgabe gleichgesetzt werden, weil das Geld der WEG für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen zur Verfügung steht. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Das Wohnungseigentumsgesetz nennt ausdrücklich die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie dient dazu, zukünftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können.
Die Betriebskostenverordnung schließt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten aus. Entsprechend kann auch die Zuführung zur hierfür vorgesehenen Erhaltungsrücklage nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter übertragen werden.
Enthält das monatliche Hausgeld einen Anteil von 60 Euro für die Erhaltungsrücklage, zahlt der Eigentümer jährlich:
Diese 720 Euro kann er nicht über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurückfordern.
Die 720 Euro verlassen tatsächlich die persönliche Liquidität des Eigentümers. Bei der Berechnung des monatlichen beziehungsweise jährlichen Cashflows sollten sie deshalb vollständig berücksichtigt werden.
Anders als beispielsweise das Honorar der Hausverwaltung wird das Geld nicht sofort verbraucht. Es steht der WEG für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur Verfügung und kann dadurch spätere Sonderumlagen reduzieren oder vermeiden.
Für die persönliche Liquiditätsrechnung ist die Einzahlung eine reale Belastung. Bei einer langfristigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die Rücklage der Finanzierung zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen dient und deshalb nicht einfach mit vollständig konsumierten Verwaltungskosten gleichgesetzt werden sollte.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 bestätigt, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage bei vermieteten Eigentumswohnungen noch keine sofort abziehbaren Werbungskosten darstellen. Der steuerliche Abzug entsteht grundsätzlich erst, wenn die WEG die zurückgelegten Mittel tatsächlich für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen verwendet.
Wenn monatlich 60 Euro in die Erhaltungsrücklage fließen, stehen diese 60 Euro dem Anleger zunächst nicht mehr für seine Darlehensrate oder andere Ausgaben zur Verfügung. In einer Liquiditätsrechnung gehört dieser Betrag deshalb für uns vollständig hinein.
Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage kann ein erheblicher Vorteil sein, wenn beispielsweise Dach, Fassade, Heizung oder andere Teile des Gemeinschaftseigentums erneuert werden müssen.
Eine Wohnung mit 30 Euro monatlicher Rücklagenzuführung ist nicht automatisch wirtschaftlich besser als eine Wohnung mit 70 Euro. Entscheidend ist auch, wie alt das Gebäude ist, welche Maßnahmen bevorstehen und wie viel Geld bereits in der Rücklage vorhanden ist.
Uns wäre nicht nur wichtig, wie hoch die monatliche Zuführung ist. Wir würden insbesondere wissen wollen, wie hoch die gesamte Erhaltungsrücklage der WEG ist und welcher Anteil rechnerisch auf die betreffende Wohnung entfällt.
Eine vermeintlich hohe Rücklage kann schnell relativiert werden, wenn bereits eine Dachsanierung, Fassadenerneuerung oder neue Heizungsanlage beschlossen oder absehbar ist.
Die Höhe und Ausstattung der Erhaltungsrücklage gehört für uns deshalb zu den wichtigen Prüfpunkten vor dem Immobilienkauf: Sie beeinflusst den laufenden Cashflow und gleichzeitig das Risiko späterer Sonderumlagen.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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