Kurzantwort
Die WEG-Jahresabrechnung darf nicht einfach vollständig an den Mieter weitergereicht werden, weil sie neben umlagefähigen Betriebskosten auch Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Rücklagen- und andere Eigentümerkosten enthalten kann. Entscheidend sind insbesondere Mietvertrag, Betriebskostenverordnung, Kostenart und richtiger Verteilerschlüssel. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Die WEG-Jahresabrechnung und die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter sind rechtlich nicht dasselbe, weil die WEG-Abrechnung alle auf den Eigentümer entfallenden Kosten enthalten kann, während gegenüber dem Mieter nur umlagefähige Betriebskosten angesetzt werden dürfen.
Erster Prüfschritt ist deshalb der Mietvertrag: Der Mieter muss grundsätzlich zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet sein, und bei sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV ist regelmäßig die konkrete Kostenart entscheidend.
Danach wird jede Position daran gemessen, ob sie nach § 1 BetrKV laufend entsteht oder zu den ausdrücklich ausgeschlossenen Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten gehört.
Typische umlagefähige Positionen sind etwa Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, bestimmte Versicherungen und Hausmeisterleistungen.
Nicht umlagefähig sind dagegen insbesondere WEG-Verwaltungskosten, Erhaltungsrücklage, Reparaturen, Instandsetzungen und die bloße Finanzierung einer Sonderumlage.
Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne abweichende Vereinbarung grundsätzlich der innerhalb der WEG geltende Verteilungsmaßstab, sofern dieser nicht billigem Ermessen widerspricht.
Für verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Warmwasser greifen zusätzlich besondere gesetzliche Verteilungsregeln.
Außerdem sollte geprüft werden, ob einzelne Leistungen bereits in einer anderen Position enthalten sind, damit keine Doppelabrechnung entsteht.
Die WEG-Jahresabrechnung kann damit eine wichtige Arbeitsgrundlage sein, ersetzt aber nicht die mietrechtliche Prüfung jeder Kostenposition.
Über vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen muss grundsätzlich jährlich abgerechnet werden, und die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Eine WEG-Abrechnung ist aus Sicht des Eigentümers erstellt und nicht aus Sicht seines Mieters.
Wir würden jede Position gedanklich zunächst in drei Gruppen einteilen:
Gerade die dritte Gruppe verdient Aufmerksamkeit.
Monatliches Hausgeld: 350 Euro
Davon beispielsweise:
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung des Eigentümers wären deshalb nicht einfach 350 Euro vom Cashflow abzuziehen.
Soweit der Mieter diese 230 Euro ordnungsgemäß über seine Betriebskostenvorauszahlungen trägt, sind sie für den Vermieter grundsätzlich ein durchlaufender Kostenblock und keine dauerhafte wirtschaftliche Belastung.
Verwaltung, Rücklage und andere nicht umlagefähige Positionen bestimmen wesentlich stärker, welcher Teil des Hausgeldes tatsächlich beim Eigentümer hängen bleibt.
Bezeichnungen wie „technische Betreuung“, „Service“, „Sonstiges“, „Wartung“ oder „Hausservice“ würden wir uns genauer erklären lassen, bevor wir sie vollständig einer Seite zuordnen.
Eine Kostenposition kann nach der BetrKV grundsätzlich umlagefähig sein und trotzdem im konkreten Mietverhältnis problematisch werden, wenn beispielsweise bei sonstigen Betriebskosten die erforderliche vertragliche Grundlage fehlt.
Die WEG-Verwaltung erstellt die Abrechnung für den Wohnungseigentümer; verantwortlich für eine richtige und fristgerechte Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter bleibt dagegen grundsätzlich der Vermieter. Der BGH hat deshalb entschieden, dass der Vermieter nicht einfach auf eine verspätete WEG-Abrechnung warten darf und dadurch automatisch seine mietrechtliche Abrechnungsfrist verlängert bekommt.
Bei einer bereits vermieteten Wohnung würden wir uns deshalb möglichst Mietvertrag, letzte WEG-Jahresabrechnung und letzte Betriebskostenabrechnung des Mieters gemeinsam ansehen.
Dieses FAQ halten wir für besonders wichtig, weil die entscheidende Frage für den Kapitalanleger nicht lautet „Wie hoch ist das Hausgeld?“, sondern: „Welcher Teil davon bleibt nach einer rechtlich zulässigen Umlage tatsächlich dauerhaft bei mir?“
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
Bundesrecht – §§ 1 und 2 BetrKV: Definition und Aufstellung der BetriebskostenBetriebskostenverordnung öffnen
Bundesrecht – §§ 556 und 556a BGB: Betriebskostenvereinbarung, Abrechnung und Verteilungsmaßstab§ 556 BGB öffnen§ 556a BGB öffnen
Bundesgerichtshof – VIII ZR 249/15: Abrechnungspflicht des vermietenden WohnungseigentümersBGH-Entscheidung öffnen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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