Wie erkenne ich in der Beschlusssammlung einer WEG finanzielle oder rechtliche Risiken?

Ausführliche Antwort

Was steht in der Beschlusssammlung?

Nach § 24 WEG enthält die Beschlusssammlung insbesondere die in Eigentümerversammlungen verkündeten und schriftlich gefassten Beschlüsse sowie bestimmte gerichtliche Entscheidungen; auch Anfechtungen oder Aufhebungen sind entsprechend zu vermerken.

Nach größeren Sanierungen suchen

Beschlüsse über Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Balkone, Aufzüge oder energetische Maßnahmen können zeigen, welche größeren Investitionen bereits beschlossen wurden oder unmittelbar bevorstehen.

Sonderumlagen besonders beachten

Bereits beschlossene, aber noch nicht eingeforderte Sonderumlagen können für Käufer besonders relevant sein, weil die Zahlung unter Umständen erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird.

WEG-Kredite nicht übersehen

Auch bestehende Finanzierungen der Eigentümergemeinschaft sollten geprüft werden, weil sie die zukünftige finanzielle Belastung der Gemeinschaft und damit mittelbar auch die laufenden Kosten des neuen Eigentümers beeinflussen können.

Abweichende Kostenverteilungen prüfen

Beschlüsse können außerdem Regelungen zur Verteilung bestimmter Kosten enthalten, weshalb nicht bei jeder Maßnahme automatisch allein der allgemeine Miteigentumsanteil für Ihre Belastung maßgeblich sein muss.

Auf Streit und Anfechtungen achten

Vermerke über angefochtene oder aufgehobene Beschlüsse können Hinweise darauf geben, dass innerhalb der Gemeinschaft über bestimmte Entscheidungen rechtlich gestritten wurde.

Beschlüsse aus mehreren Jahren betrachten

Die Verbraucherzentrale empfiehlt Kaufinteressenten, nicht nur einzelne aktuelle Entscheidungen, sondern Beschlüsse und Protokolle der zurückliegenden fünf bis zehn Jahre anzusehen.

Die Beschlusssammlung reicht allein nicht aus

Da sie im Wesentlichen die gefassten Entscheidungen dokumentiert, sollten zusätzlich Versammlungsprotokolle gelesen werden, weil dort auch Diskussionen, noch ungelöste Probleme und vertagte Maßnahmen sichtbar werden können.

Finanzielle Konsequenzen konkret berechnen

Bei jedem auffälligen Beschluss sollte anschließend geklärt werden, welcher Betrag voraussichtlich auf die betreffende Wohnung entfällt, wann er fällig werden könnte und ob dafür bereits ausreichende Rücklagen vorhanden sind.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 24 WEGNotar.de – Kostenfallen beim Kauf einer EigentumswohnungVerbraucherzentrale – Informationen zum Kauf einer Eigentumswohnung

Aus unserer Beraterpraxis

Nicht nur nach dem Wort „Sonderumlage“ suchen

Wir würden eine Beschlusssammlung nicht einfach überfliegen und nur prüfen, ob irgendwo ausdrücklich eine Sonderumlage beschlossen wurde. Interessanter sind häufig Beschlussketten: erst ein Gutachten, danach eine Sanierungsplanung, anschließend Angebote und schließlich die Entscheidung über die Finanzierung.

Aus Beschlüssen Euro machen

Ein Satz wie „Die Fassade wird saniert“ ist für die Kaufentscheidung zunächst noch zu abstrakt. Wir möchten wissen: Wie hoch sind die Gesamtkosten, welcher Anteil entfällt ungefähr auf unsere Wohnung, wie viel davon kann aus der Rücklage bezahlt werden und welcher Rest bleibt übrig?

Alte Beschlüsse können trotzdem aktuell sein

Besonders unangenehm wäre es, wenn eine Maßnahme bereits vor dem Kauf beschlossen wurde, die finanzielle Belastung aber erst nach dem Eigentumswechsel sichtbar wird. Genau deshalb sollte die Beschlusssammlung möglichst vor der endgültigen Kaufentscheidung geprüft werden.

Viele Beschlüsse sind nicht automatisch negativ

Eine aktive Eigentümergemeinschaft, die regelmäßig notwendige Erhaltungsmaßnahmen beschließt und vernünftig finanziert, kann sogar ein positives Zeichen sein. Problematischer finden wir eine Gemeinschaft, bei der wichtige Themen über Jahre ungelöst bleiben oder notwendige Maßnahmen immer wieder verschoben werden.

Die Kombination der Unterlagen entscheidet

Die Beschlusssammlung betrachten wir deshalb immer zusammen mit den Versammlungsprotokollen, der Erhaltungsrücklage, dem Wirtschaftsplan und dem Zustand des Gebäudes. Erst daraus entsteht ein realistisches Bild davon, welche Verpflichtungen ein Käufer tatsächlich mit übernimmt.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.