Welche Warnsignale im Wirtschaftsplan einer WEG sollte ich vor dem Kauf beachten?

Ausführliche Antwort

Was zeigt der Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG und bildet die Grundlage für die Vorschüsse der Eigentümer zu den laufenden Kosten und zu vorgesehenen Rücklagen.

Ein auffällig niedriges Hausgeld ist nicht automatisch positiv

Sind die kalkulierten Ausgaben dauerhaft sehr knapp angesetzt, können später Nachschüsse oder deutlich höhere Vorschüsse erforderlich werden.

Kostensteigerungen genauer untersuchen

Stark zunehmende Positionen etwa für Energie, Versicherungen, Hausmeister, Wartung oder Verwaltung sollten daraufhin geprüft werden, ob es sich um einmalige Veränderungen oder einen dauerhaften Kostentrend handelt.

Auf die Erhaltungsrücklage achten

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört grundsätzlich auch die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage; fällt die vorgesehene Zuführung angesichts von Alter und Zustand des Gebäudes sehr gering aus, sollte die Finanzierung zukünftiger Sanierungen genauer untersucht werden.

Größere Ausgaben müssen finanzierbar sein

Sind umfangreiche Reparaturen oder Sanierungen absehbar, sollte erkennbar sein, ob diese aus laufenden Mitteln und Rücklagen finanziert werden können oder später zusätzliche Zahlungen erforderlich werden könnten.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vergleichen

Da der Wirtschaftsplan lediglich die erwarteten Einnahmen und Ausgaben enthält, zeigen erst die vergangenen Jahresabrechnungen, wie gut die Planung tatsächlich mit der Realität übereingestimmt hat.

Wiederkehrende Nachschüsse sind interessant

Mussten die Eigentümer in mehreren Jahren regelmäßig zusätzliche Beträge leisten, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass bestimmte Kosten dauerhaft zu niedrig angesetzt wurden.

Vermögensbericht ergänzend prüfen

Der jährlich zu erstellende Vermögensbericht enthält unter anderem den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen und sollte deshalb zusammen mit dem Wirtschaftsplan betrachtet werden.

Auch der Gebäudezustand gehört zur Bewertung

Ein niedriger Kostenansatz kann bei einem technisch guten Gebäude plausibel sein, während er bei erkennbarem Sanierungsstau wesentlich kritischer zu beurteilen ist; die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass Sanierungsbedarf beim Wohnungskauf zu erheblichen zusätzlichen Kosten führen kann.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und VermögensberichtGesetze im Internet – § 19 WEG: Ordnungsmäßige Verwaltung und ErhaltungsrücklageVerbraucherzentrale – Eigentumswohnung: Suchen, kaufen, wohnen

Aus unserer Beraterpraxis

Niedriges Hausgeld beeindruckt uns nicht automatisch

Bei Kapitalanlageimmobilien wird ein niedriges Hausgeld gerne als Verkaufsargument genannt. Für uns ist zunächst viel wichtiger, warum das Hausgeld niedrig ist und ob die WEG mit diesem Geld tatsächlich vernünftig wirtschaften kann.

Zu knapp kalkuliert kann später teuer werden

Wenn ein Gebäude älter wird, größere Maßnahmen absehbar sind und gleichzeitig kaum Geld für die Erhaltungsrücklage vorgesehen wird, würden wir besonders genau hinschauen. Ein heute um 50 Euro niedrigeres Hausgeld hilft wenig, wenn wenige Jahre später eine hohe Sonderumlage erforderlich wird.

Wir vergleichen Plan und Wirklichkeit

Besonders aufschlussreich finden wir den Vergleich mehrerer Jahre. Wenn beispielsweise regelmäßig 40.000 Euro Ausgaben eingeplant, tatsächlich aber 50.000 oder 60.000 Euro benötigt werden, würden wir wissen wollen, warum die Planung immer wieder danebenliegt.

Einzelne Kostensteigerungen sind noch kein Problem

Natürlich können Versicherungen, Energie, Dienstleistungen oder Wartung auch bei einer ordentlich geführten WEG teurer werden. Uns interessiert deshalb weniger eine einzelne gestiegene Position als das Gesamtbild aus Kostenentwicklung, Rücklagenbildung, Gebäudezustand und zukünftigen Maßnahmen.

Der Wirtschaftsplan ist ein Frühwarnsystem

Richtig gelesen kann der Wirtschaftsplan Hinweise darauf geben, ob das aktuell angegebene Hausgeld wahrscheinlich Bestand haben wird oder ob der Käufer schon bald mit höheren monatlichen Belastungen rechnen sollte. Genau diese zukünftigen Kosten gehören aus unserer Sicht in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einer Kapitalanlage hinein.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.