Wie prüfe ich die Jahresabrechnung einer WEG vor dem Kauf einer Eigentumswohnung?

Ausführliche Antwort

Was zeigt die Jahresabrechnung?

Nach § 28 WEG erstellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die auch die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft enthält; auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse.

Mehrere Jahre vergleichen

Für einen Käufer ist weniger ein einzelnes Jahr als die Entwicklung über mehrere Jahre interessant, weil sich wiederkehrende Kostensteigerungen oder regelmäßig zu niedrige Planansätze so besser erkennen lassen.

Plan und Wirklichkeit gegenüberstellen

Vergleichen Sie beispielsweise Hausmeister-, Versicherungs-, Heizungs-, Wartungs-, Verwaltungs- und sonstige Gebäudekosten mit den Ansätzen des jeweiligen Wirtschaftsplans.

Größere Reparaturen identifizieren

Hohe einmalige Ausgaben sollten daraufhin geprüft werden, was genau durchgeführt wurde und ob weitere Maßnahmen am selben Gebäudeteil absehbar sind.

Wiederkehrende Nachschüsse hinterfragen

Mussten die Eigentümer mehrfach zusätzliche Beträge leisten, sollte geklärt werden, ob außergewöhnliche Ereignisse dahinterstanden oder die laufenden Vorschüsse regelmäßig zu niedrig bemessen wurden.

Entwicklung der Erhaltungsrücklage mitprüfen

Die Jahresabrechnung sollte zusammen mit dem Vermögensbericht betrachtet werden, denn dieser weist nach § 28 WEG insbesondere den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aus.

Auffällige Kostensprünge erklären lassen

Steigen einzelne Positionen innerhalb kurzer Zeit erheblich, sollte vor dem Kauf geklärt werden, ob dies durch allgemeine Preissteigerungen, einen Anbieterwechsel, zusätzliche Leistungen oder besondere Probleme am Gebäude verursacht wurde.

Nicht nur das Hausgeld betrachten

Die Verbraucherzentrale weist beim Kauf einer Eigentumswohnung ausdrücklich darauf hin, dass neben dem Kaufpreis auch Hausgeld, Verwaltung und die wirtschaftlichen Strukturen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden sollten.

Gesamtbild aus mehreren Unterlagen bilden

Erst der Vergleich von Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Beschlüssen und Versammlungsprotokollen zeigt, ob die WEG finanziell solide aufgestellt ist oder möglicherweise größere Belastungen bevorstehen.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und VermögensberichtVerbraucherzentrale – Eigentumswohnung: Suchen, kaufen, wohnen

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Abrechnung allein sagt noch wenig

Wenn die Kosten in einem Jahr außergewöhnlich hoch sind, muss das keineswegs problematisch sein. Vielleicht wurde gerade eine notwendige Reparatur durchgeführt oder eine größere Rechnung fiel einmalig an – deshalb interessiert uns vor allem die Entwicklung über mehrere Jahre.

Wir suchen nach wiederkehrenden Mustern

Wenn die WEG beispielsweise Jahr für Jahr höhere Ausgaben hat als geplant und anschließend regelmäßig nachkalkulieren muss, würden wir genauer hinschauen. Dann stellt sich die Frage, ob das aktuell genannte Hausgeld möglicherweise ein zu optimistisches Bild der langfristigen Kosten vermittelt.

Besonders spannend sind große Veränderungen

Springen bestimmte Kostenpositionen plötzlich deutlich nach oben, möchten wir wissen, warum. Ein nachvollziehbarer einmaliger Grund ist etwas anderes als dauerhaft steigende Kosten aufgrund eines technischen Problems oder eines Gebäudes, das zunehmend reparaturanfällig wird.

Das Hausgeld darf nicht künstlich schön aussehen

Für einen Kapitalanleger wirkt ein niedriges Hausgeld zunächst attraktiv. Wir bevorzugen aber eine realistisch kalkulierende WEG gegenüber einer Gemeinschaft, die ihre monatlichen Beiträge möglichst niedrig hält und notwendige Ausgaben anschließend über Nachschüsse oder Sonderumlagen finanzieren muss.

Drei bis fünf Jahre erzählen häufig eine Geschichte

Legt man mehrere Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle nebeneinander, entsteht häufig ein erstaunlich gutes Bild davon, wie vernünftig eine Eigentümergemeinschaft wirtschaftet. Genau diese Entwicklung finden wir für eine langfristige Kapitalanlage wesentlich aussagekräftiger als eine einzelne Zahl im Exposé.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.