Welche Risiken bestehen, wenn eine WEG einen Kredit aufgenommen hat?

Ausführliche Antwort

Eine WEG darf grundsätzlich Kredite aufnehmen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und kann Verbindlichkeiten eingehen; für den Abschluss eines Darlehensvertrags durch den Verwalter ist ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich.

Auch große Kredite können zulässig sein

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass selbst ein langfristiger und hoher Kredit einer WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wobei immer die konkreten Umstände des Einzelfalls entscheidend sind.

Der Kredit belastet zukünftige Wirtschaftspläne

Zins und Tilgung müssen über die Gemeinschaft finanziert werden und können deshalb die monatlichen Vorschüsse beziehungsweise das Hausgeld über einen längeren Zeitraum erhöhen.

Restschuld und Laufzeit genau prüfen

Vor dem Kauf sollten Sie wissen, wie hoch der Kredit ursprünglich war, welche Restschuld noch besteht, wie lange er läuft und welche Zins- und Tilgungsleistungen zukünftig anfallen.

Der Finanzierungszweck ist entscheidend

Ein Darlehen für eine bereits abgeschlossene umfassende Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung kann wirtschaftlich völlig anders zu beurteilen sein als ein Kredit, der lediglich einen dauerhaften Liquiditätsmangel der Gemeinschaft ausgleichen soll.

Zahlungsausfälle anderer Eigentümer können problematisch werden

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Deckungslücken entstehen können, wenn einzelne Eigentümer ihren Anteil an Zins und Tilgung nicht leisten und dadurch zusätzlicher Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft entsteht.

Zusätzlich besteht eine gesetzliche Außenhaftung

Nach § 9a Abs. 4 WEG haftet ein Wohnungseigentümer einem Gläubiger grundsätzlich entsprechend seinem Miteigentumsanteil für bestimmte Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind.

Kreditunterlagen und Beschlüsse zusammen prüfen

Neben dem aktuellen Darlehensstand sollten insbesondere der ursprüngliche Kreditbeschluss, die Versammlungsprotokolle und die festgelegte Kostenverteilung geprüft werden, damit die tatsächliche Belastung der betreffenden Wohnung nachvollziehbar wird.

Ein WEG-Kredit ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund

Wenn damit eine sinnvolle Sanierung finanziert wurde, die Konditionen tragbar sind und die Gemeinschaft wirtschaftlich solide aufgestellt ist, kann ein Kredit eine vernünftige Alternative zu einer sehr hohen einmaligen Sonderumlage darstellen.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 9a WEG: Gemeinschaft und HaftungGesetze im Internet – § 9b WEG: Vertretung beim DarlehensvertragBundesgerichtshof – Urteil V ZR 244/14 zur Kreditaufnahme einer WEG

Aus unserer Beraterpraxis

Ein Kredit ist für uns zunächst weder gut noch schlecht

Allein die Information „Die WEG hat einen Kredit“ würde uns noch nicht vom Kauf abschrecken. Wir möchten zunächst verstehen, warum der Kredit aufgenommen wurde und was die Gemeinschaft dafür bekommen hat.

Ein saniertes Gebäude mit Kredit kann besser sein als ein unsaniertes ohne Kredit

Wenn beispielsweise Dach, Fassade und Heizung bereits umfassend modernisiert wurden und die WEG dafür noch zehn Jahre einen überschaubaren Kredit zurückzahlt, kann das durchaus vernünftig sein. Ein schuldenfreies Gebäude mit alter Heizung, marodem Dach und praktisch leerer Erhaltungsrücklage kann wirtschaftlich wesentlich riskanter sein.

Aus dem Gesamtkredit muss die eigene Belastung werden

Eine Kreditsumme von beispielsweise 1 Million Euro klingt zunächst gewaltig. Für unsere Entscheidung möchten wir aber wissen, welcher Anteil wirtschaftlich auf die betreffende Wohnung entfällt und welche monatliche Belastung daraus tatsächlich entsteht.

Besonders vorsichtig bei finanziell schwachen Gemeinschaften

Kritischer würden wir einen hohen Kredit beurteilen, wenn gleichzeitig erhebliche Hausgeldrückstände bestehen, kaum Rücklagen vorhanden sind oder weitere große Sanierungen bevorstehen. Dann können mehrere Risiken gleichzeitig zusammenkommen.

Den Kredit beim Kaufpreis mitdenken

Ein Käufer sollte deshalb nicht nur Kaufpreis und persönliche Immobilienfinanzierung betrachten. Auch langfristige Verpflichtungen der WEG gehören für uns zur wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung der Immobilie und können gegebenenfalls ein Argument bei der Kaufpreisverhandlung sein.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.