Welche Bedeutung hat der Vermögensbericht einer WEG beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Ausführliche Antwort

Was steht im Vermögensbericht?

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Verwalter nach Ablauf jedes Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. (Gesetze im Internet)

Die Rücklage ist besonders wichtig

Für einen Käufer lässt sich daraus zunächst erkennen, wie viel Geld die Gemeinschaft für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen angesammelt hat.

Forderungen können auf Zahlungsprobleme hinweisen

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören auch Forderungen, beispielsweise ausstehende Hausgeldzahlungen einzelner Eigentümer, sodass größere Rückstände ein Anlass für eine genauere Prüfung sein können. (Wohnen im Eigentum)

Auch Verbindlichkeiten sind relevant

Bestehen beispielsweise noch offene Verpflichtungen gegenüber Dienstleistern, Handwerkern oder aus einer Finanzierung der WEG, gehören auch diese zur wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung. (Haufe)

Der aktuelle Kontostand allein reicht nicht

Eine hohe Rücklage wirkt zunächst positiv, muss aber immer im Verhältnis zu Größe, Alter und Zustand des Gebäudes sowie zu bereits geplanten Sanierungen betrachtet werden.

Mehrere Jahre vergleichen

Interessant ist auch, wie sich die Rücklagen und das sonstige Vermögen der Gemeinschaft über mehrere Jahre entwickelt haben, weil ein deutlich sinkender Bestand auf größere Ausgaben oder eine zunehmende finanzielle Belastung hinweisen kann.

Hausgeldrückstände genauer untersuchen

Sind erhebliche Forderungen gegenüber Eigentümern vorhanden, sollte geklärt werden, ob es sich um kurzfristige Rückstände oder länger bestehende Zahlungsprobleme handelt. (Wohnen im Eigentum)

Mit den übrigen WEG-Unterlagen abgleichen

Besonders aussagekräftig wird der Vermögensbericht, wenn er gemeinsam mit Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlüssen und den geplanten Sanierungsmaßnahmen betrachtet wird.

Der Vermögensbericht ist eine Momentaufnahme

Er zeigt die finanzielle Situation zu einem bestimmten Zeitpunkt und kann deshalb zukünftige Kosten oder noch nicht beschlossene Sanierungen nicht vollständig abbilden.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 28 WEGWohnen im Eigentum – VermögensberichtWohnen im Eigentum – Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Aus unserer Beraterpraxis

Die Zahl der Rücklage allein reicht uns nicht

Wenn im Vermögensbericht beispielsweise 200.000 Euro Erhaltungsrücklage stehen, klingt das zunächst beruhigend. Ohne die Größe des Gebäudes und den zukünftigen Sanierungsbedarf zu kennen, sagt diese Zahl aber erstaunlich wenig aus.

Rücklage und Gebäude müssen zusammenpassen

200.000 Euro können für eine kleine WEG mit einem gut sanierten Gebäude komfortabel sein und für eine große Wohnanlage mit alter Heizung, sanierungsbedürftigem Dach und Fassadenschäden ausgesprochen wenig. Wir versuchen deshalb immer, vorhandenes Geld und absehbaren Finanzierungsbedarf gegenüberzustellen.

Hausgeldrückstände interessieren uns ebenfalls

Wenn einzelne Eigentümer größere Beträge nicht bezahlen, schauen wir genauer hin. Ein kleiner kurzfristiger Rückstand ist etwas völlig anderes als mehrere Eigentümer, die über längere Zeit ihren Verpflichtungen nicht nachkommen.

Nicht nur auf eine einzelne Jahreszahl schauen

Besonders hilfreich finden wir den Vergleich mehrerer Vermögensberichte. Sinkt die Rücklage Jahr für Jahr erheblich, ohne dass gleichzeitig nachvollziehbare Sanierungen durchgeführt wurden, würden wir nachfragen, wohin das Geld geflossen ist und wie die zukünftige Finanzierung geplant ist.

Eine finanziell solide WEG ist ein echter Pluspunkt

Bei zwei ansonsten vergleichbaren Wohnungen würden wir eine Eigentümergemeinschaft mit vernünftiger Rücklagenbildung, transparenten Finanzen und konsequenter Gebäudeunterhaltung grundsätzlich positiver beurteilen. Denn die finanzielle Stabilität der WEG kann für einen Kapitalanleger langfristig genauso wichtig werden wie der Zustand der eigenen Wohnung.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.