Wie wirken sich geplante energetische Sanierungen auf Cashflow und Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie aus?

Ausführliche Antwort

Eigenen Kostenanteil zuerst bestimmen

Vor dem Kauf sollte möglichst konkret berechnet werden, welcher Teil der geplanten Sanierung nach Förderung, Erhaltungsrücklage und geltendem Kostenverteilungsschlüssel tatsächlich auf die eigene Wohnung entfällt.

Sonderumlage belastet die Liquidität sofort

Muss beispielsweise eine Sonderumlage von 20.000 Euro bezahlt werden, entsteht zunächst ein erheblicher zusätzlicher Kapitalbedarf, auch wenn die laufende Immobilienkalkulation ansonsten positiv aussieht.

WEG-Finanzierung verteilt die Belastung

Finanziert die Gemeinschaft eine Maßnahme über einen Kredit, kann sich die Belastung über mehrere Jahre verteilen, dafür erhöhen sich regelmäßig die laufenden finanziellen Verpflichtungen der Gemeinschaft.

Cashflow und Rücklage getrennt betrachten

Wird die Sanierung aus vorhandenen WEG-Rücklagen finanziert, entsteht zwar möglicherweise keine unmittelbare Sonderumlage, gleichzeitig steht anschließend weniger Gemeinschaftsvermögen für spätere Reparaturen zur Verfügung; § 28 WEG sieht ausdrücklich die Beschlussfassung über Vorschüsse, Rücklagen und Nachschüsse vor.

Finanzierung des Immobilienkaufs darauf abstimmen

Ein Käufer sollte einen bereits absehbaren zusätzlichen Kapitalbedarf in seiner Liquiditäts- und Finanzierungsplanung berücksichtigen und nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital ausschließlich für Kaufpreis und Kaufnebenkosten einsetzen.

Zusätzlicher Kredit ist nicht garantiert

Soll der eigene Sanierungsanteil fremdfinanziert werden, hängt die Finanzierung erneut von Bonität, Belastbarkeit und Finanzierungsangebot ab und sollte deshalb nicht als selbstverständlich vorausgesetzt werden.

Förderkredite können die Finanzierung erleichtern

Für bereits bezuschusste förderfähige energetische Einzelmaßnahmen bietet die KfW aktuell mit dem Ergänzungskredit 359 grundsätzlich Finanzierungsmöglichkeiten von bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit; auch WEG können zum berechtigten Antragstellerkreis gehören.

Langfristigen Nutzen gegen kurzfristige Belastung rechnen

Eine energetische Sanierung kann trotz negativer Auswirkungen auf den kurzfristigen Cashflow wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn dadurch zukünftige Gebäuderisiken reduziert, Energiekosten gesenkt und Vermietbarkeit beziehungsweise Werthaltigkeit verbessert werden.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 28 WEG – Wirtschaftsplan, Rücklagen und NachschüsseKfW – Ergänzungskredit für energetische Einzelmaßnahmen 358/359

Aus unserer Beraterpraxis

Eine gute Monatsrate allein reicht uns nicht

Wenn die Immobilie heute beispielsweise nur 100 Euro monatlichen Eigenaufwand verursacht, aber kurz nach dem Kauf eine Sonderumlage von 25.000 Euro bevorsteht, gehört dieser Betrag für uns selbstverständlich zur wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung.

Deshalb interessiert uns die Liquidität nach dem Kauf

Wir möchten nicht, dass ein Anleger sein gesamtes verfügbares EK beim Erwerb einsetzt und wenige Monate später eine bereits vorher erkennbare Sanierung nicht mehr aus eigenen Mitteln bedienen kann.

Eine Sonderumlage rechnen wir gedanklich auf Monate herunter

25.000 Euro zusätzlicher Kapitalbedarf entsprechen beispielsweise bei einer Betrachtung über zehn Jahre gut 200 Euro monatlich – damit verändert sich das wirtschaftliche Bild deutlich.

Gleichzeitig sehen wir auch den Gegenwert

Wer nach einer energetischen Sanierung ein technisch besseres Gebäude mit geringeren Zukunftsrisiken besitzt, hat nicht einfach nur Geld „verloren“, sondern in die Immobilie investiert.

Entscheidend ist deshalb der Einstiegspreis

Je größer der bereits erkennbare Sanierungsbedarf ist, desto stärker sollte aus unserer Sicht geprüft werden, ob der Kaufpreis diesen zukünftigen Kapitalbedarf angemessen berücksichtigt.

Wir möchten die Immobilie auch nach der Sanierung noch bequem tragen können

Eine Kapitalanlage sollte nicht nur am Tag des Kaufs finanzierbar sein, sondern auch dann, wenn in den folgenden Jahren ein realistischer größerer Investitionsblock hinzukommt.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.