Welche Rolle spielt der CO₂-Preis bei den Heizkosten einer vermieteten Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

2026 gilt erstmals ein Preiskorridor

Für das Jahr 2026 sieht der nationale Emissionshandel einen Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂ vor; für die Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter verwendet das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz 2026 den Mittelwert dieses Korridors.

Fossile Heizungen sind besonders betroffen

Der CO₂-Preis ist in den Kosten fossiler Brennstoffe enthalten und wirkt sich deshalb insbesondere bei Gas- und Ölheizungen auf die Heizkosten aus.

Vermieter und Mieter teilen die CO₂-Kosten

Bei vermieteten Wohngebäuden richtet sich die Aufteilung grundsätzlich nach dem jährlichen CO₂-Ausstoß des Gebäudes beziehungsweise der betreffenden Versorgungseinheit pro Quadratmeter Wohnfläche.

Schlechte Gebäude belasten den Vermieter stärker

Das gesetzliche Zehn-Stufen-Modell reicht von 0 Prozent Vermieteranteil bei weniger als 12 kg CO₂/m² jährlich bis zu 95 Prozent Vermieteranteil ab 52 kg CO₂/m² jährlich.

Gute energetische Qualität reduziert das Vermieterrisiko

Je niedriger der spezifische CO₂-Ausstoß eines Gebäudes ist, desto größer ist grundsätzlich der Kostenanteil, der beim Mieter verbleibt.

Gasetagenheizung ist ein Sonderfall in der Abwicklung

Hat der Mieter beispielsweise bei einer Gasetagenheizung selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger, muss er seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter grundsätzlich selbst geltend machen.

Rechtliche Einschränkungen können den Vermieteranteil reduzieren

Kann der Eigentümer etwa aufgrund bestimmter öffentlich-rechtlicher Vorgaben wie Denkmalschutz oder Anschlusszwang energetisch kaum verbessern, kann sich sein gesetzlicher Anteil unter den Voraussetzungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes verringern.

Für Kapitalanleger zählt die langfristige Entwicklung

Bei einer Immobilie mit hohem fossilem Energieverbrauch sollte deshalb nicht nur die heutige Heizkostenabrechnung betrachtet werden, sondern auch das Risiko steigender CO₂-Kosten und möglicher zukünftiger energetischer Investitionen.

Weiterführende seriöse Quellen:Bundesministerium der Justiz – CO₂-Kostenaufteilungsgesetz und Zehn-Stufen-Modell. CO₂-KostenaufteilungsgesetzUmweltbundesamt – Nationaler Emissionshandel und CO₂-Preis 2026. Nationaler EmissionshandelVerbraucherzentrale – Auswirkungen des CO₂-Preises auf Heizkosten und Kostenaufteilung. CO₂-Preis und Heizkosten

Aus unserer Beraterpraxis

Den CO₂-Preis sehen wir nicht isoliert

Bei einer einzelnen Wohnung sind die heutigen Eurobeträge häufig noch überschaubarer als beispielsweise eine große Sonderumlage, aber der CO₂-Preis zeigt uns deutlich, in welche Richtung sich die Wirtschaftlichkeit fossiler Heizungen entwickeln kann.

Besonders aufmerksam werden wir bei energetisch schlechten Gebäuden

Wenn eine Immobilie viel Gas oder Öl verbraucht, können gleichzeitig hohe Heizkosten für den Mieter, ein höherer CO₂-Kostenanteil für den Vermieter und zukünftiger Sanierungsbedarf zusammenkommen.

Die Warmmiete bleibt für uns entscheidend

Steigende Energiekosten können eine Wohnung für zukünftige Mieter weniger attraktiv machen, selbst wenn die Nettokaltmiete auf den ersten Blick günstig erscheint.

Einen guten Bestandsbau würden wir deshalb trotzdem nicht vorschnell ausschließen

Ein Gebäude mit Gasheizung kann weiterhin eine interessante Kapitalanlage sein, wenn Kaufpreis, Energieverbrauch und langfristige Modernisierungsperspektive zusammenpassen.

Wir möchten das Risiko aber im Kaufpreis wiederfinden

Je schlechter die energetische Ausgangslage und je höher der fossile Verbrauch, desto weniger würden wir bereit sein, denselben Preis wie für ein ansonsten vergleichbares energetisch besseres Objekt zu bezahlen.

Der CO₂-Preis ist für uns deshalb eher ein Zukunftsindikator als ein einzelner Kostenposten

Er erinnert daran, dass bei einer Kapitalanlage nicht nur die heutige Miete und Finanzierung zählen, sondern auch die Frage, wie wettbewerbsfähig die laufenden Wohnkosten des Gebäudes in zehn oder zwanzig Jahren noch sein werden.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.