Kann ich eine Sonderumlage der WEG auf meinen Mieter umlegen?

Ausführliche Antwort

Die WEG verlangt die Sonderumlage vom Eigentümer

Eine Sonderumlage ist zunächst eine zusätzliche Zahlung des Wohnungseigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 16 WEG tragen die Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach ihrem jeweiligen Anteil, soweit keine andere Kostenverteilung gilt.

Typischer Fall: größere Reparatur oder Sanierung

Sonderumlagen werden häufig beschlossen, wenn beispielsweise für Dach, Fassade, Leitungen, Heizung oder andere größere Maßnahmen nicht genügend liquide Mittel beziehungsweise Rücklagen vorhanden sind.

Instandhaltung ist nicht umlagefähig

Die Betriebskostenverordnung schließt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Wird eine Sonderumlage beispielsweise zur Finanzierung einer Dachreparatur erhoben, kann der Vermieter seinen Anteil deshalb nicht einfach in die Betriebskostenabrechnung des Mieters übernehmen.

Die Bezeichnung „Sonderumlage“ allein entscheidet aber nicht

Rechtlich sollte man immer prüfen, welche Kosten mit der Sonderumlage tatsächlich finanziert werden. Die Sonderumlage selbst ist keine eigene Betriebskostenart; entscheidend ist die zugrunde liegende Ausgabe.

Ein einfaches Beispiel

Die WEG beschließt wegen einer größeren Fassadenreparatur eine Sonderumlage von 100.000 Euro. Auf die Wohnung des Kapitalanlegers entfallen 5.000 Euro.

Diese 5.000 Euro muss zunächst der Eigentümer tragen und kann sie nicht als zusätzliche Nebenkostenposition an seinen Mieter weiterreichen.

Modernisierung ist davon zu unterscheiden

Enthält eine Maßnahme neben Erhaltungsarbeiten auch eine echte Modernisierung, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegebenenfalls eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB oder bei bestimmten Heizungsmaßnahmen nach den speziellen gesetzlichen Vorschriften in Betracht kommen. Das ist jedoch etwas völlig anderes als die direkte Umlage der Sonderumlage über die Betriebskostenabrechnung; außerdem müssen reine Erhaltungskosten aus der Modernisierungsberechnung herausgerechnet werden.

Für Kapitalanleger ist die Sonderumlage eine echte Liquiditätsbelastung

Eine Sonderumlage von beispielsweise 5.000 oder 10.000 Euro kann den Cashflow eines einzelnen Jahres erheblich verändern. Deshalb sollte sie bei einer bereits beschlossenen oder konkret absehbaren Maßnahme schon vor dem Immobilienkauf berücksichtigt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Sonderumlagen interessieren uns bereits vor dem Kauf

Wir würden bei einer Eigentumswohnung unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und erkennbare größere Sanierungsvorhaben prüfen.

Nicht nur nach bereits beschlossenen Umlagen fragen

Eine noch nicht beschlossene Sonderumlage kann wirtschaftlich genauso relevant sein. Wenn beispielsweise bereits über eine Dachsanierung diskutiert wird und die Erhaltungsrücklage dafür offensichtlich nicht ausreicht, sollte ein Käufer dieses Risiko nicht ignorieren.

10.000 Euro Sonderumlage können mehrere Jahre Rendite aufzehren

Bei einer Wohnung mit beispielsweise 10.000 Euro Jahresnettokaltmiete entspricht eine Sonderumlage von 10.000 Euro bereits einer kompletten Jahreskaltmiete. Gerade deshalb können außergewöhnliche WEG-Kosten wirtschaftlich wesentlich wichtiger sein als wenige Zehntelprozent Unterschied bei der anfänglichen Mietrendite.

Eine Sonderumlage ist nicht automatisch ein schlechtes Zeichen

Manchmal ist eine größere Investition in Dach, Fassade oder Technik schlicht notwendig und erhöht langfristig den Substanzerhalt des Gebäudes. Problematischer finden wir Situationen, in denen über Jahre zu wenig instand gehalten wurde und gleichzeitig kaum Rücklagen vorhanden sind.

Kaufpreis und Sonderumlage gemeinsam betrachten

Steht beispielsweise unmittelbar nach dem Kauf eine absehbare Sonderumlage von 15.000 Euro an, würden wir diese wirtschaftlich bei der Beurteilung des Gesamtinvestments mitdenken. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann dadurch schnell relativiert werden.

Bei Bestandswohnungen gehört das Risiko zukünftiger Sonderumlagen für uns zu den wichtigsten Punkten der Objektprüfung. Besonders genau würden wir hinschauen, wenn das Gebäude älter, die Rücklage gering und gleichzeitig erheblicher Sanierungsbedarf erkennbar ist.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

§ 1 Betriebskostenverordnung – nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

§ 16 WEG – Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen