Kann ich die Kosten einer Sondereigentumsverwaltung auf meinen Mieter umlegen?

Ausführliche Antwort

Was macht eine Sondereigentumsverwaltung?

Eine SEV übernimmt im Auftrag des Eigentümers typischerweise Aufgaben rund um die konkrete vermietete Wohnung, beispielsweise die Kommunikation mit dem Mieter, die Überwachung der Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnungen oder die Koordination von Reparaturen.

Die SEV verwaltet für den Eigentümer

Diese Leistungen gehören wirtschaftlich zur Verwaltung der Kapitalanlage. Verwaltungskosten zählen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Deshalb trägt grundsätzlich der Vermieter die Vergütung

Bezahlt der Eigentümer beispielsweise 35 Euro monatlich für die SEV, entstehen ihm:

35 Euro × 12 Monate = 420 Euro pro Jahr

Diese 420 Euro müssen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung als Eigentümerkosten berücksichtigt werden.

WEG-Verwaltung und SEV sind zwei unterschiedliche Kostenpositionen

Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum und die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die SEV kümmert sich dagegen im Auftrag des einzelnen Eigentümers um dessen Wohnung und Mietverhältnis.

Beide Verwaltungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig

Ob der Eigentümer für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder zusätzlich für seine vermietete Wohnung bezahlt, ändert am Grundsatz nichts: Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten des Mieters.

Trotzdem kann die SEV wirtschaftlich sinnvoll sein

Nicht umlagefähig bedeutet nicht automatisch unwirtschaftlich. Eine gute SEV kann dem Kapitalanleger erhebliche Arbeit abnehmen und beispielsweise Mieterkommunikation, Abrechnungen und Reparaturorganisation übernehmen.

Für die Renditeberechnung muss die SEV vollständig berücksichtigt werden

Wer eine Immobilie mit professioneller Sondereigentumsverwaltung kaufen möchte, sollte die SEV-Kosten deshalb bei Nettomietrendite, Objektrendite und Cashflow als laufende Eigentümerkosten einrechnen.

§ 1 Betriebskostenverordnung – Verwaltungskosten

Aus unserer Beraterpraxis

Für Kapitalanleger häufig gut investiertes Geld

Gerade Anleger, die wenig Zeit haben oder ihre Immobilie nicht selbst verwalten möchten, können von einer guten SEV erheblich profitieren.

Den eigenen Zeitaufwand nicht mit null Euro bewerten

Wer die Verwaltung selbst übernimmt, spart zwar das Verwalterhonorar, investiert dafür aber eigene Zeit in Mietzahlungen, Abrechnungen, Handwerker, Mieterfragen und mögliche Konflikte.

Mehrere Objekte verändern die Rechnung

Bei einer einzelnen unkomplizierten Wohnung kann Selbstverwaltung noch relativ überschaubar sein. Mit mehreren Kapitalanlageimmobilien kann eine professionelle Verwaltung deutlich attraktiver werden.

Leistungsumfang genau vergleichen

Wir würden vor dem Kauf prüfen, welche Leistungen in der monatlichen Grundvergütung enthalten sind und welche Tätigkeiten zusätzlich berechnet werden. Eine scheinbar günstige SEV kann durch zahlreiche Einzelentgelte deutlich teurer werden.

Für die Kalkulation konservativ rechnen

Wenn bereits feststeht, dass die Immobilie professionell verwaltet werden soll, würden wir diese Kosten von Anfang an vollständig einrechnen und die Rendite nicht zunächst ohne Verwaltung „schönrechnen“.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.