Wie berechne ich, wie viel Prozent meiner Kreditrate durch die Miete gedeckt werden?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Die Formel lautet: monatliche Nettokaltmiete ÷ monatliche Kreditrate × 100 = Mietdeckungsquote.

Ein einfaches Beispiel

Bei 900 Euro Nettokaltmiete und 1.000 Euro Kreditrate ergibt sich 900 € ÷ 1.000 € × 100 = 90 %.

100 Prozent bedeutet zunächst Gleichstand

Bei einer Quote von 100 % entspricht die Nettokaltmiete genau der monatlichen Kreditrate.

Über 100 Prozent übersteigt die Miete die Rate

Bei 1.100 Euro Nettokaltmiete und 1.000 Euro Kreditrate beträgt die Quote 110 %.

Unter 100 Prozent reicht die Miete allein nicht für die Rate

Bei 800 Euro Miete und 1.000 Euro Rate werden lediglich 80 % der Kreditrate durch die Nettokaltmiete abgedeckt.

Eigentümerkosten fehlen noch

Eine Quote von 100 % bedeutet ausdrücklich nicht, dass die Immobilie kostenneutral läuft, denn nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfälle und weitere Eigentümerkosten müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Deshalb ist die Kennzahl nur ein Schnellcheck

Finanztip weist ebenfalls darauf hin, dass nicht nur Kreditrate und Miete, sondern auch die tatsächlich beim Eigentümer verbleibenden Kosten in die Wirtschaftlichkeitsrechnung gehören.

Die Nettokaltmiete spielt bei der Finanzierung trotzdem eine zentrale Rolle

Interhyp beschreibt für Kapitalanlageimmobilien ebenfalls den Zusammenhang zwischen monatlicher Nettomiete und Monatsrate und empfiehlt, Mieteinnahmen bei der Wahl von Tilgung und Rate ausdrücklich einzubeziehen.

Die Bezeichnung ist nicht einheitlich standardisiert

„Mietdeckungsquote“ verwenden wir hier als leicht verständliche praktische Vergleichskennzahl; für professionelle Finanzierungsanalysen existieren weitergehende Kennzahlen wie der Kapitaldienstdeckungsgrad beziehungsweise DSCR.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Zahl, die jeder sofort versteht

Die Frage lautet ganz einfach: „Wie viel meiner Bankrate bezahlt rechnerisch bereits der Mieter?“

Beispiel mit 80 Prozent

Bei 800 Euro Nettokaltmiete und 1.000 Euro Kreditrate beträgt die Mietdeckungsquote 80 %. Vereinfacht stammen damit 800 Euro der monatlichen Rate aus der Miete und 200 Euro müssen zunächst aus anderer Liquidität kommen.

100 Prozent klingt besser, als es tatsächlich ist

Wenn Miete und Kreditrate jeweils 1.000 Euro betragen, ist die Finanzierung noch nicht automatisch ausgeglichen. Die beim Eigentümer verbleibenden laufenden Kosten kommen zusätzlich hinzu.

120 Prozent schafft zunächst einen Puffer

Bei 1.200 Euro Nettokaltmiete und 1.000 Euro Rate beträgt die Quote 120 % und es verbleiben vor weiteren Eigentümerkosten zunächst 200 Euro.

Deshalb rechnen wir anschließend weiter

Nach diesem ersten Schnellcheck ziehen wir beispielsweise nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und weitere realistische Belastungen ab. Erst dann sehen wir den tatsächlichen monatlichen Cashflow.

Für Objektvergleiche ist die Quote trotzdem praktisch

Zwei ähnlich teure Wohnungen können beispielsweise eine Mietdeckungsquote von 75 % beziehungsweise 105 % besitzen. Damit wird auf einen Blick sichtbar, bei welchem Objekt die Miete einen größeren Teil der Finanzierung trägt.

Nicht auf Kosten der Objektqualität optimieren

Eine extrem hohe Mietdeckungsquote kann beispielsweise durch einen besonders niedrigen Kaufpreis oder eine ungewöhnlich hohe Miete entstehen. Deshalb würden wir immer prüfen, ob Lage, Gebäudezustand, Vermietbarkeit und langfristige Mietannahmen ebenfalls überzeugen.

Die Mietdeckungsquote ist keine komplexe professionelle Renditekennzahl, aber ein ausgesprochen verständlicher erster Finanzierungscheck. Sie zeigt unmittelbar, in welchem Umfang die laufende Miete bereits zur Bedienung der monatlichen Kreditrate beiträgt.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Finanztip – Immobilien als Kapitalanlage: Mieteinnahmen, Kredit und laufende Kosten

Interhyp – Kapitalanlageimmobilien: Verhältnis von Nettomiete und Monatsrate

ING – Kapitalanlage: Miete, laufende Kosten und Rendite realistisch kalkulieren