Wie berechne ich den monatlichen Mietüberschuss vor Finanzierung?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Beträgt die monatliche Nettokaltmiete 1.000 Euro und fallen 150 Euro nicht umlagefähige laufende Eigentümerkosten an, verbleibt ein Mietüberschuss vor Finanzierung von 850 Euro pro Monat.

Finanzierung zunächst bewusst weglassen

Zinsen und Tilgung werden bei dieser Kennzahl noch nicht berücksichtigt, damit zunächst die laufende wirtschaftliche Leistung der Immobilie selbst betrachtet werden kann.

Nicht umlagefähige Kosten abziehen

Zu den langfristig zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten können insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiken gehören, soweit diese nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt werden.

Hausgeld genau aufteilen

Bei Eigentumswohnungen enthält das Hausgeld neben umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig auch Verwaltungskosten und Beiträge zur Erhaltungsrücklage, weshalb für die Kalkulation nicht einfach das gesamte Hausgeld von der Nettokaltmiete abgezogen werden sollte.

Ein Beispiel

1.000 € Nettokaltmiete – 150 € nicht umlagefähige laufende Kosten = 850 € Mietüberschuss vor Finanzierung.

Danach kommt die Kreditrate

Beträgt die monatliche Kreditrate anschließend beispielsweise 950 Euro, ergibt sich aus den 850 Euro Mietüberschuss vor Finanzierung zunächst eine Finanzierungslücke von 100 Euro.

Die Kennzahl ist nicht mit Cashflow identisch

Beim Cashflow wird die Finanzierung bereits berücksichtigt, während der Mietüberschuss vor Finanzierung bewusst zeigt, was das Objekt zunächst unabhängig von der gewählten Darlehenshöhe erwirtschaftet.

Auch Finanztip trennt Miete, Eigentümerkosten und Finanzierung

Bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung einer Kapitalanlageimmobilie werden neben der Miete insbesondere Verwaltung und Erhaltungsaufwand sowie anschließend die Finanzierung berücksichtigt.

Die Bezeichnung ist eine praktische Rechengröße

Der „Mietüberschuss vor Finanzierung“ ist keine gesetzlich fest definierte Standardkennzahl, sondern eine leicht verständliche Zwischenrechnung für die Beurteilung einer vermieteten Immobilie.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine sehr hilfreiche Zwischenrechnung

Wir möchten zunächst wissen: „Was erwirtschaftet die Wohnung eigentlich, bevor wir entscheiden, wie sie finanziert wird?“

Ein einfaches Beispiel

Nettokaltmiete: 1.000 Euro

Nicht umlagefähige laufende Kosten: 150 Euro

Mietüberschuss vor Finanzierung: 850 Euro

Erst danach legen wir die Finanzierung darüber

Bei 750 Euro Kreditrate verbleiben zunächst +100 Euro. Bei 950 Euro Kreditrate entstehen zunächst –100 Euro.

Dadurch lassen sich Objekt und Finanzierung trennen

Eine gute Immobilie kann durch eine sehr hohe Finanzierung einen negativen Cashflow haben. Umgekehrt kann ein schwächeres Objekt durch viel Eigenkapital scheinbar einen guten Cashflow erzeugen.

Genau deshalb gefällt uns diese Kennzahl

Der Mietüberschuss vor Finanzierung zeigt zunächst die operative Seite des Objekts. Erst anschließend entscheidet die gewählte Finanzierung darüber, wie viel monatliche Liquidität beim Anleger tatsächlich übrig bleibt.

Nicht zu optimistisch rechnen

Finanztip weist darauf hin, dass tatsächliche Immobilienkosten häufig höher ausfallen als in Verkaufsberechnungen dargestellt und insbesondere Verwaltung und Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden sollten.

Für Objektvergleiche besonders praktisch

Wenn zwei Wohnungen jeweils 1.000 Euro Nettokaltmiete erzielen, Wohnung A aber 100 Euro und Wohnung B 220 Euro nicht umlagefähige laufende Kosten verursacht, liegen ihre Mietüberschüsse vor Finanzierung bei 900 beziehungsweise 780 Euro.

Der monatliche Mietüberschuss vor Finanzierung ist keine komplizierte Fachkennzahl, sondern eine ausgesprochen verständliche Zwischenrechnung. Sie hilft dabei, zuerst die Immobilie selbst und anschließend separat die Finanzierung zu beurteilen.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Bundesministerium der Justiz – § 32 ImmoWertV: Bewirtschaftungskosten

Wohnen im Eigentum – Wirtschaftsplan, Hausgeld und Erhaltungsrücklage

Finanztip – Immobilien als Kapitalanlage: Miete, Kosten und Finanzierung