Kurzantwort
Die monatliche Objektbelastung zeigt vereinfacht, wie viel Liquidität Kreditrate und nicht umlagefähige laufende Eigentümerkosten zusammen beanspruchen. Die einfache Formel lautet: monatliche Kreditrate + monatliche nicht umlagefähige Kosten = monatliche Objektbelastung vor Mieteinnahmen. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Beträgt die Kreditrate 1.000 Euro und fallen monatlich 150 Euro nicht umlagefähige Eigentümerkosten an, beträgt die monatliche Objektbelastung 1.150 Euro.
Die Kennzahl zeigt bewusst zuerst die Ausgabenseite der Immobilie, bevor die Nettokaltmiete gegengerechnet wird.
Für die Liquiditätsbetrachtung zählen sowohl Zins als auch Tilgung, weil beide monatlich tatsächlich vom Konto abfließen.
Dazu können beispielsweise nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Rücklagenzuführungen und weitere laufende Kosten gehören, die nicht auf den Mieter übertragen werden können; gerade diese Positionen sollten bei Kapitalanlagewohnungen berücksichtigt werden.
Bei 1.150 Euro monatlicher Objektbelastung und 900 Euro Nettokaltmiete ergibt sich vor weiteren Besonderheiten eine monatliche Liquiditätsdifferenz von –250 Euro.
Die Objektbelastung betrachtet zunächst die Ausgaben, während der Cashflow anschließend auch die Mieteinnahmen berücksichtigt.
Obwohl die Tilgung die monatliche Liquidität belastet, reduziert sie gleichzeitig die Restschuld des Darlehens.
Größere unregelmäßige Reparaturen oder Sonderumlagen sollten entweder separat berücksichtigt oder über einen angemessenen langfristigen Ansatz in die Kalkulation einbezogen werden.
Auch bei einer grundsätzlich tragfähigen Finanzierung sollte genügend Liquidität für ungeplante Ausgaben vorhanden bleiben.
Bevor wir die Miete dagegenstellen, rechnen wir zunächst ganz nüchtern zusammen: Was geht für diese Immobilie jeden Monat tatsächlich vom Konto ab?
Kreditrate: 1.000 Euro
Nicht umlagefähiges Hausgeld und weitere laufende Eigentümerkosten: 150 Euro
Monatliche Objektbelastung: 1.150 Euro
Erzielt die Wohnung 950 Euro Nettokaltmiete, fehlen zunächst 200 Euro monatlich. Bei 1.250 Euro Nettokaltmiete verbleiben zunächst 100 Euro Überschuss.
Wir finden es übersichtlicher, zunächst Objektbelastung und Mieteinnahmen getrennt darzustellen und erst anschließend daraus den Cashflow zu bilden. Dadurch lässt sich leichter nachvollziehen, wo eine monatliche Belastung tatsächlich entsteht.
Wer stärker tilgt, hat eine höhere monatliche Objektbelastung, baut gleichzeitig aber schneller Schulden ab. Deshalb darf eine höhere Belastung nicht automatisch mit einer schlechteren Wirtschaftlichkeit gleichgesetzt werden.
Finanztip weist bei Kapitalanlageimmobilien ebenfalls darauf hin, dass neben der Finanzierung insbesondere Verwaltung und Erhaltungsaufwand beim Eigentümer verbleiben und die tatsächliche Rechnung belasten können.
Eine Immobilie kann wirtschaftlich langfristig attraktiv sein und trotzdem jeden Monat einen Eigenbeitrag erfordern. Dieser Betrag muss dauerhaft zur persönlichen Liquidität passen.
Die monatliche Objektbelastung ist keine gesetzlich oder bankaufsichtlich standardisierte Kennzahl, sondern eine sehr einfache praktische Rechengröße. Gerade deshalb eignet sie sich hervorragend, um eine Immobilienfinanzierung für Einsteiger schnell verständlich zu machen.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
Finanztip – Immobilien als Kapitalanlage: Finanzierung, laufende Kosten und Beispielrechnung
Finanztip – Hausgeld: umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
Sparkassen-Immobilien – Finanzierungsplan, Monatsrate und laufende Belastungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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