Kurzantwort
Die Kennzahl zeigt, wie viele Euro der monatlichen Eigentümerkosten je Quadratmeter Wohnfläche nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Vereinfacht gilt: monatliche nicht umlagefähige Kosten ÷ Wohnfläche = nicht umlagefähige Kosten pro m². Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Betragen die nicht umlagefähigen Kosten einer 60-m²-Wohnung beispielsweise 120 Euro monatlich, ergibt sich 120 € ÷ 60 m² = 2 Euro pro m² und Monat.
2 Euro monatlich entsprechen 24 Euro pro m² und Jahr.
Für diese praktische Kennzahl sollten nur Kosten berücksichtigt werden, die wirtschaftlich beim Eigentümer verbleiben und nicht vom Mieter getragen werden.
Die ImmoWertV zählt unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten, soweit diese nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt sind.
Das gesamte Hausgeld darf nicht angesetzt werden, weil ein erheblicher Teil aus grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten bestehen kann; Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage verbleiben dagegen grundsätzlich beim Eigentümer.
Wohnung A kann beispielsweise nicht umlagefähige Kosten von 1,50 Euro pro m² haben und Wohnung B von 3 Euro pro m².
Eine höhere Rücklagenzuführung kann die Eigentümerbelastung erhöhen, gleichzeitig aber die finanzielle Vorsorge der WEG für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen verbessern.
Die nicht umlagefähigen Kosten pro Quadratmeter sind keine gesetzlich definierte Standardkennzahl, sondern eine leicht verständliche Vergleichsgröße für Kapitalanlagewohnungen.
Eine Aussage wie „120 Euro nicht umlagefähige Kosten“ lässt sich schwer mit einer deutlich größeren oder kleineren Wohnung vergleichen. 2 Euro pro m² macht den Vergleich wesentlich einfacher.
60 m² Wohnfläche und 120 Euro Eigentümerkosten ergeben:
Bei 80 m² und ebenfalls 120 Euro wären es dagegen nur:
Zwei 60-m²-Wohnungen können beispielsweise jeweils 900 Euro Nettokaltmiete erzielen. Wenn bei Wohnung A 90 Euro und bei Wohnung B 180 Euro nicht umlagefähige Kosten verbleiben, liegen die Werte aber bei 1,50 beziehungsweise 3 Euro pro m².
Eine Differenz von 90 Euro monatlich bedeutet 1.080 Euro pro Jahr und wirkt sich unmittelbar auf Cashflow und Nettomietrendite aus.
Eine Wohnung mit niedrigen Eigentümerkosten kann beispielsweise gleichzeitig eine zu geringe Erhaltungsrücklage oder aufgeschobene Instandhaltungen haben. Ein niedriger Wert ist deshalb nicht automatisch ein Qualitätsmerkmal.
Die amtlichen Bewertungsmodelle arbeiten ebenfalls mit Kosten je Quadratmeter, insbesondere bei der langfristigen Instandhaltung; Anlage 3 der ImmoWertV enthält dafür entsprechende Modellansätze.
Wenn nicht umlagefähige Kosten über mehrere Jahre deutlich stärker steigen als die Miete, verschlechtert sich die Wirtschaftlichkeit schrittweise. Deshalb würden wir nicht nur den aktuellen Wert, sondern auch mehrere Jahresabrechnungen betrachten.
Die nicht umlagefähigen Eigentümerkosten pro Quadratmeter sind eine sehr einfache Vergleichskennzahl. Besonders bei Eigentumswohnungen hilft sie dabei, Unterschiede bei den laufenden Kosten schnell sichtbar zu machen, ohne sich allein vom gesamten Hausgeld täuschen zu lassen.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
Bundesrecht – § 32 ImmoWertV: Bewirtschaftungskosten
Finanztip – Hausgeld sowie umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
Bundesrecht – Anlage 3 ImmoWertV: Modellansätze für Bewirtschaftungskosten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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