Wie berechne ich die Kaufnebenkosten meiner Kapitalanlageimmobilie pro Quadratmeter?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Betragen die gesamten Kaufnebenkosten 30.000 Euro und besitzt die Wohnung 60 m² Wohnfläche, ergeben sich 30.000 € ÷ 60 m² = 500 Euro Kaufnebenkosten pro m².

Mehrere Kosten gehören zusammen

Zu den typischen Erwerbsnebenkosten zählen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage; die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass diese Kosten zusammengenommen bereits rund 10 % des Kaufpreises erreichen können.

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nach Bundesland

Der gesetzliche Ausgangssatz beträgt 3,5 %, wobei die Bundesländer eigene Steuersätze festlegen können und diese derzeit bis 6,5 % reichen.

Auch Notar und Grundbuch verursachen Erwerbskosten

Die Bundesnotarkammer erläutert, dass beim Immobilienkauf regelmäßig Kosten für die notarielle Abwicklung und das Grundbuch entstehen.

Kaufpreis pro m² und Nebenkosten pro m² getrennt betrachten

Kostet eine 60-m²-Wohnung 300.000 Euro, beträgt der reine Kaufpreis 5.000 Euro pro m²; kommen 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten hinzu, entstehen zusätzlich 500 Euro pro m².

Die Gesamtinvestition steigt entsprechend

In diesem Beispiel beträgt die Gesamtinvestition 330.000 Euro beziehungsweise 5.500 Euro pro m², solange keine weiteren Investitionen hinzukommen.

Die Kennzahl erleichtert Objektvergleiche

Gerade bei unterschiedlich großen Wohnungen macht die Umrechnung auf einen Quadratmeter sichtbar, wie stark die Erwerbsnebenkosten die tatsächliche Investition erhöhen.

Die absolute Summe bleibt trotzdem wichtig

Für Finanzierung und Eigenkapitalbedarf zählt letztlich nicht nur der Quadratmeterwert, sondern der gesamte Eurobetrag der Kaufnebenkosten.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine sehr einfache Zusatzrechnung

Der Kaufpreis pro Quadratmeter wird bei Immobilien fast immer genannt. Wir finden es deshalb logisch, auch einmal zu fragen: „Wie viele Euro pro Quadratmeter kommen durch die Kaufnebenkosten noch oben drauf?“

Ein Beispiel

Kaufpreis: 300.000 Euro

Wohnfläche: 60 m²

Kaufpreis: 5.000 €/m²

Kaufnebenkosten: 30.000 Euro

Kaufnebenkosten: 500 €/m²

Gesamtinvestition: 5.500 €/m²

Die Nebenkosten werden dadurch greifbarer

„30.000 Euro Kaufnebenkosten“ ist zunächst nur eine große Gesamtsumme. 500 Euro zusätzliche Kosten je Quadratmeter zeigen dagegen sehr anschaulich, wie weit der tatsächliche Kapitaleinsatz über dem reinen Quadratmeterkaufpreis liegt.

Besonders bei Objektvergleichen hilfreich

Wohnung A kann für 4.800 Euro pro m² angeboten werden und Wohnung B für 4.950 Euro. Wenn sich Maklerkosten oder andere Erwerbsnebenkosten unterscheiden, kann der Abstand bei der tatsächlichen Gesamtinvestition deutlich kleiner oder größer werden.

Deshalb vergleichen wir lieber die Gesamtinvestition

Der reine Angebotspreis pro Quadratmeter ist für uns nur der erste Schritt. Für die wirtschaftliche Betrachtung möchten wir anschließend wissen, wie viel das Objekt einschließlich aller Erwerbsnebenkosten tatsächlich pro Quadratmeter kostet.

Kaufnebenkosten produzieren zunächst keine zusätzliche Miete

Ob eine Wohnung 300.000 oder einschließlich Nebenkosten 330.000 Euro Kapital bindet, ändert zunächst nichts an der vereinbarten Nettokaltmiete. Genau deshalb reduzieren hohe Kaufnebenkosten die auf die Gesamtinvestition bezogene Anfangsrendite.

Nicht künstlich auf einen Sollwert festlegen

Die Kennzahl eignet sich sehr gut zum Vergleich, aber nicht als allgemeine Grenze nach dem Muster „500 Euro pro m² sind gut und 600 Euro schlecht“. Höhe von Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und anderen Kosten hängt vom konkreten Erwerb ab.

Die Kaufnebenkosten pro Quadratmeter sind eine sehr einfache Vergleichskennzahl. Besonders zusammen mit Kaufpreis pro m² und Gesamtinvestition pro m² zeigen sie schnell, wie stark die Nebenkosten den tatsächlichen Einstiegspreis einer Kapitalanlageimmobilie erhöhen.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf

Bundesnotarkammer – Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Bundesfinanzministerium – Informationen zur Grunderwerbsteuer