Wie berechne ich die Zinskosten meiner Kapitalanlageimmobilie pro Quadratmeter?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Die Formel lautet: jährliche Zinskosten ÷ Wohnfläche = jährliche Zinskosten pro Quadratmeter.

Ein einfaches Beispiel

Betragen die jährlichen Kreditzinsen 9.000 Euro und besitzt die Wohnung 60 m² Wohnfläche, ergeben sich 9.000 € ÷ 60 m² = 150 Euro Zinskosten pro m² und Jahr.

Auch monatlich darstellbar

150 Euro jährlich entsprechen rechnerisch 12,50 Euro Zinskosten pro m² und Monat.

Die Zinskosten sinken mit der Restschuld

Bei einem Annuitätendarlehen reduziert die laufende Tilgung die Restschuld, wodurch der Zinsanteil innerhalb der grundsätzlich gleichbleibenden Rate schrittweise sinkt.

Deshalb verändert sich die Kennzahl

Sinken die jährlichen Zinskosten beispielsweise später auf 7.200 Euro, ergeben sich bei unverändert 60 m² nur noch 120 Euro pro m² und Jahr.

Die richtige Wohnfläche verwenden

Für eine saubere Quadratmeterberechnung sollte eine nachvollziehbare Wohnfläche zugrunde gelegt werden; die Wohnflächenverordnung regelt beispielsweise, welche Flächen grundsätzlich zur Wohnfläche gehören und welche nicht.

Der Vergleich mit der Miete ist interessant

Erzielt dieselbe Wohnung beispielsweise 200 Euro Jahresnettokaltmiete pro m² und entstehen 150 Euro Zinsen pro m², entsprechen die Zinsen rechnerisch 75 % dieser Miete.

Die Kennzahl ersetzt keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung

Tilgung, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstand und weitere Belastungen sind darin noch nicht enthalten.

Eine praktische Vergleichsgröße

Die Zinskosten pro Quadratmeter sind keine standardisierte Bankkennzahl, sondern eine sehr einfache Rechengröße, mit der sich unterschiedliche Immobilien und Finanzierungen anschaulich vergleichen lassen.

Aus unserer Beraterpraxis

Quadratmeterwerte machen Finanzierungen anschaulich

Wenn wir bereits Kaufpreis, Miete und Kreditrate pro Quadratmeter kennen, finden wir es naheliegend, auch die reinen Zinskosten in derselben Einheit darzustellen.

Ein einfaches Beispiel

Wohnfläche: 60 m²

Jährliche Zinskosten: 9.000 Euro

Zinskosten: 150 €/m² im Jahr

Das entspricht rechnerisch 12,50 €/m² im Monat.

Dann können wir die Miete danebenstellen

Erzielt die Wohnung beispielsweise 16 Euro Nettokaltmiete pro m² und entsprechen die Zinsen rechnerisch 12,50 Euro pro m² monatlich, wird sofort sichtbar, welcher Teil des Mietertrags allein für die Fremdkapitalkosten benötigt wird.

Die Tilgung kommt noch hinzu

Eine Finanzierung mit 12,50 Euro Zinsen pro m² kann zusätzlich beispielsweise 6 oder 8 Euro Tilgung pro m² verursachen. Für die tatsächliche monatliche Liquidität zählt deshalb weiterhin die gesamte Kreditrate.

Mit zunehmender Tilgung verbessert sich der Wert

Sinkt die Restschuld, sinken bei unverändertem Sollzins auch die absoluten Zinskosten. Die Deutsche Bundesbank beschreibt genau diesen Mechanismus beim Annuitätendarlehen.

Für Objektvergleiche praktisch

Bei zwei ähnlich großen Wohnungen können beispielsweise 100 und 160 Euro jährliche Zinskosten pro m² entstehen. Der Unterschied kann aus einer anderen Darlehenshöhe, einem anderen Zinssatz oder beidem resultieren.

Eine niedrige Zahl ist nicht automatisch besser

Wer sehr viel Eigenkapital einsetzt, senkt selbstverständlich seine Zinskosten pro Quadratmeter. Dafür bindet er mehr eigenes Kapital in der Immobilie, weshalb die Finanzierungsstruktur immer mitbetrachtet werden sollte.

Die Zinskosten pro Quadratmeter sind eine ausgesprochen einfache Zusatzkennzahl. Zusammen mit Miete pro m², Kreditrate pro m² und nicht umlagefähigen Kosten pro m² entsteht ein sehr anschauliches Bild der laufenden Wirtschaftlichkeit.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – Annuitätendarlehen: Entwicklung von Zins und Tilgung

Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: Zins, Tilgung und Monatsrate

Bundesrecht – Wohnflächenverordnung: Welche Flächen zur Wohnfläche gehören