Wie berechne ich meine jährlichen nicht umlagefähigen Kosten als Vermieter?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Betragen die nicht umlagefähigen Kosten beispielsweise 150 Euro monatlich, ergeben sich 150 € × 12 = 1.800 Euro pro Jahr.

Einzelne Kosten zusammenrechnen

Berücksichtigt werden sollten die laufenden Kosten, die wirtschaftlich tatsächlich beim Eigentümer verbleiben.

Typische Eigentümerkosten

Zu den Bewirtschaftungskosten, die nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt sind, zählen nach § 32 ImmoWertV insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Hausgeld muss aufgeteilt werden

Bei einer Eigentumswohnung kann das Hausgeld sowohl umlagefähige Betriebskosten als auch Kosten enthalten, die beim Eigentümer verbleiben; Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage können beispielsweise nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Ein Beispiel

70 Euro nicht umlagefähige Verwaltung und sonstige Kosten plus 80 Euro Rücklagenzuführung ergeben 150 Euro monatlich beziehungsweise 1.800 Euro jährlich.

Unregelmäßige Kosten separat betrachten

Zusätzliche Reparaturen oder Sonderumlagen können in einzelnen Jahren hinzukommen und sollten nicht allein deshalb ignoriert werden, weil sie nicht jeden Monat auftreten.

Für langfristige Kalkulationen sind Durchschnittswerte sinnvoll

Die ImmoWertV arbeitet beispielsweise bei Instandhaltungskosten mit langfristigen Durchschnittswerten und berücksichtigt beim Mietausfallwagnis ebenfalls einen kalkulatorischen Ansatz.

Die Finanzierung gehört nicht in diese Kennzahl

Kreditzinsen und Tilgung werden separat betrachtet, weil hier zunächst ausschließlich die laufenden nicht umlagefähigen Eigentümerkosten ermittelt werden.

Der Jahresbetrag fließt in weitere Kennzahlen ein

Er wird unter anderem für Nettomietrendite, Reinertrag und Cashflow benötigt.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir rechnen Monatskosten immer auch aufs Jahr hoch

150 Euro monatlich wirken zunächst überschaubar. Auf zwölf Monate gerechnet sind es aber bereits 1.800 Euro, die von den Mieterträgen beziehungsweise aus der eigenen Liquidität getragen werden müssen.

Ein einfaches Beispiel

Jahresnettokaltmiete: 12.000 Euro

Nicht umlagefähige Kosten: 1.800 Euro

Verbleibend vor Finanzierung: 10.200 Euro

Damit werden Verkaufsberechnungen realistischer

Eine Immobilie mit 12.000 Euro Jahresmiete erwirtschaftet eben nicht automatisch 12.000 Euro für den Eigentümer. Die laufenden Eigentümerkosten müssen zuerst abgezogen werden.

Das gesamte Hausgeld wäre dagegen zu pessimistisch

Wenn beispielsweise 300 Euro Hausgeld monatlich gezahlt werden, aber davon 170 Euro auf den Mieter umgelegt werden können, würden wir nicht mit 3.600 Euro jährlicher Eigentümerbelastung rechnen, sondern zunächst nur mit den tatsächlich verbleibenden Bestandteilen.

Kleine Beträge summieren sich langfristig

1.800 Euro pro Jahr entsprechen über zehn Jahre bereits 18.000 Euro, selbst wenn Kostensteigerungen vollständig ausgeblendet werden.

Deshalb interessieren uns mehrere Jahresabrechnungen

Eine einzelne Abrechnung kann durch außergewöhnliche Positionen verzerrt sein. Mehrere Jahre zeigen wesentlich besser, welche Kosten regelmäßig beim Eigentümer verbleiben.

Nicht jede hohe Eigentümerkostenposition ist schlecht

Eine vernünftige Zuführung zur Erhaltungsrücklage erhöht beispielsweise zunächst den jährlichen Eigenaufwand, kann aber dazu beitragen, zukünftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können.

Für uns gehört diese Zahl in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung

Wir möchten neben Jahresmiete, Kreditrate und Tilgung immer auch klar sehen, wie viele Euro laufender Eigentümerkosten pro Jahr tatsächlich anfallen.

Die jährlichen nicht umlagefähigen Kosten sind mathematisch eine äußerst einfache Kennzahl, aber für eine realistische Kalkulation ausgesprochen wichtig. Wer sie weglässt, stellt Cashflow und Rendite einer Kapitalanlageimmobilie schnell besser dar, als sie tatsächlich sind.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – § 32 ImmoWertV: Bewirtschaftungskosten

Finanztip – Hausgeld: umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten

Bundesrecht – Anlage 3 ImmoWertV: Modellansätze für Bewirtschaftungskosten