Kurzantwort
Der Gebäudeanteil zeigt, welcher Prozentsatz des Immobilienkaufpreises rechnerisch auf das Gebäude und nicht auf Grund und Boden entfällt. Sind Gebäude- und Bodenwert sachgerecht ermittelt, lautet die einfache Formel: Gebäudewert ÷ Gesamtwert × 100 = Gebäudeanteil in Prozent. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Sind beispielsweise 240.000 Euro dem Gebäude und 60.000 Euro dem Grund und Boden zuzuordnen, beträgt der Gesamtwert 300.000 Euro und damit der Gebäudeanteil 240.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 80 %.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entfallen bei einem Gebäudeanteil von 80 % rechnerisch 240.000 Euro auf das Gebäude und 60.000 Euro auf Grund und Boden.
Die Gebäude-AfA wird grundsätzlich auf Basis der dem Gebäude zuzurechnenden Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten berechnet, nicht auf Basis des nicht abnutzbaren Grund und Bodens.
Der Gebäudeanteil darf steuerlich nicht einfach frei gewählt werden, sondern Gebäude- und Bodenwert müssen sachgerecht ermittelt und der Gesamtkaufpreis anschließend nach dem Verhältnis dieser Werte aufgeteilt werden.
Nach der Rechtsprechung darf nicht lediglich der Bodenwert vom Kaufpreis abgezogen und der verbleibende Betrag automatisch als Gebäudewert angesetzt werden.
Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine Kaufpreisaufteilungshilfe bereit, deren aktuelle Fassung im März 2026 veröffentlicht wurde.
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung kann steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich nachvollziehbar widerspiegelt.
Bei ansonsten identischen Anschaffungskosten führt beispielsweise ein Gebäudeanteil von 80 % zu einer höheren abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage als ein Gebäudeanteil von 60 %.
Für die tatsächliche AfA müssen anschließend unter anderem die maßgebliche AfA-Bemessungsgrundlage und der anzuwendende Abschreibungssatz berücksichtigt werden.
Bei einer vermieteten Immobilie interessieren uns deshalb nicht nur Kaufpreis und AfA-Satz, sondern auch die Frage: „Wie viel Prozent des Kaufpreises entfallen überhaupt auf das abschreibungsfähige Gebäude?“
Kaufpreis: 300.000 Euro
Gebäudeanteil: 80 %
Grund-und-Boden-Anteil: 20 %
Gebäudeanteil am Kaufpreis: 240.000 Euro
Grund und Boden: 60.000 Euro
Bei 300.000 Euro Kaufpreis bedeuten:
Damit verändert sich die Grundlage für die Gebäude-AfA erheblich.
Ein Gebäudeanteil von 90 % wäre steuerlich natürlich attraktiver als 60 %. Genau deshalb muss die Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar sein und darf nicht allein nach dem gewünschten Steuerergebnis festgelegt werden.
In Regionen mit sehr hohen Bodenwerten kann der Grund-und-Boden-Anteil deutlich größer ausfallen als an Standorten mit vergleichsweise niedrigen Grundstückspreisen. Deshalb gibt es aus unserer Sicht keinen seriösen pauschalen Gebäudeanteil, der bei jeder Immobilie funktioniert.
Für einen ersten nachvollziehbaren Ansatz kann die aktuelle Kaufpreisaufteilungshilfe des Bundesfinanzministeriums verwendet werden; bei größeren steuerlichen Auswirkungen kann eine individuelle Prüfung sinnvoll sein.
Der Gebäudeanteil ist mathematisch eine sehr einfache Prozentkennzahl, steuerlich aber ausgesprochen relevant. Zusammen mit dem AfA-Satz entscheidet er wesentlich darüber, wie hoch die jährliche lineare Gebäude-AfA ausfällt.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
Bundesfinanzministerium – Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026
Bundesfinanzhof – Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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