Kurzantwort
Die jährliche lineare AfA wird vereinfacht berechnet, indem die abschreibungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes mit dem geltenden AfA-Satz multipliziert werden; der Grund und Boden wird dabei nicht abgeschrieben. Beispiel: Bei 240.000 Euro abschreibungsfähigem Gebäudeanteil und 2 % AfA ergeben sich 4.800 Euro AfA pro Jahr. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude 240.000 Euro und gilt ein AfA-Satz von 2 %, können grundsätzlich 4.800 Euro pro Jahr abgeschrieben werden.
Bei einer gekauften Immobilie muss deshalb der Gesamtkaufpreis grundsätzlich auf den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und den nicht abschreibungsfähigen Grund-und-Boden-Anteil aufgeteilt werden.
Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, sieht § 7 Abs. 4 EStG bei der linearen AfA grundsätzlich 3 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 vor.
Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1995 und einer AfA-Bemessungsgrundlage von 240.000 Euro beträgt die lineare AfA grundsätzlich 240.000 € × 2 % = 4.800 Euro jährlich.
Anschaffungsnebenkosten werden für die AfA grundsätzlich ebenfalls sachgerecht zwischen Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt.
Das Bundesfinanzministerium hat seine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zuletzt im März 2026 aktualisiert und stellt dafür auch ein Berechnungsschema zur Verfügung.
Bei bestimmten neu errichteten Wohngebäuden, verkürzter tatsächlicher Nutzungsdauer oder besonderen Fördertatbeständen können andere Abschreibungsmöglichkeiten gelten, sodass die einfache lineare Standardrechnung nicht jeden Einzelfall abbildet.
Die Abschreibung verursacht keinen jährlichen Geldabfluss, sondern mindert bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich den steuerlich zu berücksichtigenden Überschuss.
Wir möchten bei einer Kapitalanlageimmobilie ziemlich früh wissen: „Wie hoch ist meine jährliche AfA eigentlich in Euro?“ Die Prozentzahl allein ist für viele Anleger deutlich weniger anschaulich.
Gesamte Anschaffungskosten der Immobilie: 300.000 Euro
Davon angenommene AfA-Bemessungsgrundlage Gebäude: 240.000 Euro
Lineare AfA: 2 %
Jährliche AfA: 4.800 Euro
4.800 Euro Jahres-AfA entsprechen rechnerisch 400 Euro pro Monat, auch wenn die steuerliche Berücksichtigung natürlich nicht wie eine monatliche Zahlung funktioniert.
Ob von einer Gesamtinvestition beispielsweise 70 %, 80 % oder 85 % auf den abschreibungsfähigen Gebäudeteil entfallen, kann die jährliche AfA erheblich verändern. Genau deshalb würden wir bei einer steuerlichen Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einfach den vollständigen Kaufpreis mit dem AfA-Satz multiplizieren.
Die Abschreibung zahlt keine Rechnung und bedient keine Kreditrate. Sie kann aber das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung reduzieren und dadurch die Nachsteuerbetrachtung der Immobilie beeinflussen.
Tilgung reduziert tatsächlich die Restschuld, AfA reduziert rechnerisch die steuerliche Bemessungsgrundlage beziehungsweise das steuerliche Ergebnis. Das sind wirtschaftlich völlig unterschiedliche Vorgänge.
Wir würden zunächst Miete, laufende Kosten, Finanzierung und Cashflow ohne Steuereffekt betrachten und anschließend AfA sowie weitere steuerlich relevante Positionen ergänzen. So bleibt sichtbar, ob die Immobilie selbst wirtschaftlich trägt oder ob ein Teil der Attraktivität erst aus der steuerlichen Wirkung entsteht.
Die jährliche AfA in Euro ist eine sehr einfache Rechengröße und für vermietete Immobilien gleichzeitig ausgesprochen wichtig. Sie gehört für uns deshalb zu den Grundlagen, die ein Kapitalanleger zumindest überschlägig verstehen sollte.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Bundesrecht – § 7 EStG: lineare Gebäude-AfA und AfA-Sätze
Bundesfinanzministerium – aktuelle Arbeitshilfe 2026 zur Kaufpreisaufteilung
Bundesfinanzhof – Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden für die AfA
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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