Wie berechne ich die Rendite einer Kapitalanlageimmobilie nach Steuern?

Ausführliche Antwort

Steuerliches Ergebnis und Cashflow sind nicht dasselbe

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; maßgeblich ist dabei nicht einfach die Differenz zwischen Miete und Kreditrate. Grundlage ist § 21 Einkommensteuergesetz – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Zinsen können das steuerliche Ergebnis reduzieren

Von den Mieteinnahmen können grundsätzlich die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten abgezogen werden; dazu können insbesondere die Finanzierungsschuldzinsen gehören, während die Tilgung des Darlehens selbst keine Werbungskosten darstellt. Die gesetzliche Grundlage für den Werbungskostenabzug und die Schuldzinsen findet sich in § 9 Einkommensteuergesetz – Werbungskosten.

Auch die AfA beeinflusst die Steuer

Zusätzlich kann der abschreibungsfähige Gebäudewert über die Absetzung für Abnutzung ( AfA ) steuerlich berücksichtigt werden, obwohl dadurch im jeweiligen Jahr kein entsprechender Geldbetrag vom Konto abfließt. Die gesetzlichen AfA-Regelungen für Gebäude enthält § 7 Einkommensteuergesetz – Absetzung für Abnutzung.

Ein vereinfachtes Beispiel

Betragen die Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro, die steuerlich berücksichtigungsfähigen laufenden Aufwendungen 2.000 Euro, die Schuldzinsen 7.000 Euro und die AfA 4.000 Euro, ergibt sich vereinfacht ein steuerliches Ergebnis von 12.000 € – 2.000 € – 7.000 € – 4.000 € = –1.000 €.

Die persönliche Steuerwirkung kommt anschließend

Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von beispielsweise 42 % könnte dieser steuerliche Verlust vereinfacht einer Einkommensteuerentlastung von rund 420 Euro entsprechen, sofern er im konkreten Fall steuerlich vollständig wirksam wird. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt jedoch von der individuellen Einkommens- und Steuersituation ab und lässt sich deshalb nicht mit einem für alle Anleger gültigen Steuersatz berechnen.

Jetzt kann der Cashflow nach Steuern berechnet werden

Beträgt der tatsächliche jährliche Cashflow nach vollständiger Kreditrate beispielsweise –1.200 Euro, verbessert ihn eine angenommene Steuerentlastung von 420 Euro rechnerisch auf –780 Euro nach Steuern.

Tilgung separat hinzufügen

Wer zusätzlich den jährlichen Vermögenseffekt betrachten möchte und beispielsweise 5.000 Euro Darlehen getilgt hat, kann vereinfacht rechnen: –780 Euro Cashflow nach Steuern + 5.000 Euro Tilgung = 4.220 Euro Vermögenseffekt vor einer möglichen Wertveränderung der Immobilie.

Daraus lässt sich eine vereinfachte Eigenkapitalbetrachtung ableiten

Wurden beispielsweise 60.000 Euro Eigenkapital eingesetzt, entsprechen 4.220 Euro rund 7,0 % des eingesetzten Eigenkapitals. Diese vereinfachte Rechnung ist allerdings nicht mit einer vollständigen internen Verzinsung ( IRR ) oder einer exakt definierten Eigenkapitalrendite über die gesamte Haltedauer gleichzusetzen.

Aus unserer Beraterpraxis

Vor Steuern kann eine Immobilie völlig anders aussehen als nach Steuern

Gerade bei finanzierten Kapitalanlageimmobilien erleben wir häufig, dass Anleger nur auf den monatlichen Kontostand schauen. Steuerlich wirken jedoch beispielsweise Zinsen und AfA, während die Tilgung zwar Liquidität kostet, aber die Restschuld reduziert.

Deshalb rechnen wir drei Ebenen getrennt

Wir würden möglichst immer unterscheiden zwischen steuerlichem Ergebnis, tatsächlichem Cashflow nach Steuern und Vermögensentwicklung einschließlich Tilgung. Werden diese drei Ebenen vermischt, entstehen schnell Renditezahlen, die zwar beeindruckend aussehen, wirtschaftlich aber wenig aussagekräftig sind.

Der persönliche Steuersatz spielt eine große Rolle

Zwei Anleger können dieselbe Wohnung zum selben Preis mit derselben Finanzierung kaufen und trotzdem unterschiedliche Ergebnisse nach Steuern haben. Deshalb halten wir pauschale Aussagen wie „Diese Immobilie bringt Ihnen nach Steuern 8 % Rendite“ ohne Kenntnis der persönlichen Situation für wenig belastbar.

AfA bedeutet nicht automatisch einen entsprechenden Geldzufluss

Die Abschreibung kann das steuerliche Ergebnis reduzieren, aber sie überweist dem Anleger nicht unmittelbar Geld auf das Konto. Der wirtschaftliche Nutzen entsteht erst über die tatsächlich eintretende Steuerwirkung.

Steuerersparnis sollte nicht der alleinige Kaufgrund sein

Eine steuerliche Entlastung kann die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlageimmobilie deutlich verbessern. Wir würden aber keine schwache Immobilie allein deshalb kaufen, weil sie einen hohen steuerlichen Verlust produziert.

Langfristig zählt die Gesamtrechnung

Aus unserer Sicht gehören nach Steuern mindestens Cashflow, Tilgung, Restschuld, Eigenkapitaleinsatz und unterschiedliche Wertentwicklungsszenarien gemeinsam betrachtet. Erst daraus entsteht ein realistisches Bild davon, was die Immobilie wirtschaftlich tatsächlich leisten kann.

Für Anleger mit höheren Einkommen kann die Nachsteuerbetrachtung einen erheblichen Unterschied gegenüber einer einfachen Brutto- oder Nettomietrendite machen. Deshalb gehört sie für uns zu einer vollständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung zwingend dazu.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Bundesministerium der Justiz – § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Bundesministerium der Justiz – § 9 EStG: Werbungskosten und Schuldzinsen

Bundesministerium der Justiz – § 7 EStG: Abschreibung von Gebäuden