Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?

Ausführliche Antwort

Viele laufende Kosten sind absetzbar

Viele Ausgaben, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen, können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.Typische Beispiele sind Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer sowie bestimmte Reparatur- und Instandhaltungskosten.

Auch die Abschreibung gehört dazu

Zusätzlich kann der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten grundsätzlich über viele Jahre steuerlich abgeschrieben werden.Der Wert des Grundstücks selbst wird dagegen nicht abgeschrieben.

Zinsen ja – Tilgung nein

Ein für viele Kapitalanleger wichtiger Unterschied: Die Zinsen eines Immobilienkredits können grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden, die Tilgung des Darlehens dagegen nicht.

Nicht jede Rechnung ist sofort absetzbar

Kaufnebenkosten, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen, gehören häufig zu den Anschaffungskosten und wirken sich dann über die Gebäudeabschreibung aus.Auch bei Renovierungen und größeren Baumaßnahmen kann es darauf ankommen, ob steuerlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder über längere Zeit abzuschreibender Herstellungsaufwand vorliegt.

Besonderheit Erhaltungsrücklage

Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer WEG können nicht bereits bei der Einzahlung steuerlich abgezogen werden, sondern grundsätzlich erst dann, wenn die WEG das Geld tatsächlich für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.

Im Zweifel genauer hinschauen

Gerade bei größeren Renovierungen, Kaufnebenkosten oder gemischt privat und vermietet genutzten Immobilien lohnt sich eine genaue steuerliche Prüfung.

Aus unserer Beraterpraxis

Die Steuerwirkung gehört zur Immobilienrechnung

Bei einer Kapitalanlageimmobilie schauen wir nicht nur auf Miete, Kreditrate und Hausgeld, sondern auch darauf, was davon steuerlich tatsächlich berücksichtigt werden kann.Das kann einen spürbaren Unterschied beim tatsächlichen monatlichen Aufwand machen.

Tilgung nicht mit Kosten verwechseln

Manchmal wird übersehen, dass die Tilgung zwar Vermögen aufbaut, aber steuerlich grundsätzlich keine abzugsfähige Ausgabe ist.

Kleiner Tipp von uns

Manchmal kann es sich lohnen, nicht unbedingt eine bereits vollständig renovierte Wohnung zu kaufen, sondern einzelne Renovierungen erst nach dem Kauf selbst durchführen zu lassen.Kaufen Sie die Wohnung bereits komplett renoviert, steckt diese Renovierung wirtschaftlich meist im Kaufpreis und wirkt sich damit grundsätzlich nur über die langfristige Abschreibung des Gebäudes aus.Lassen Sie dagegen später selbst reparieren oder renovieren, können solche Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als Erhaltungsaufwand deutlich schneller oder sogar sofort steuerlich berücksichtigt werden.Aber Vorsicht: Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf größere Summen investiert und dabei bestimmte steuerliche Grenzen überschritten, können auch diese Kosten wieder zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen und müssen abgeschrieben werden.Und neben der Steuer sollte man die Praxis nicht vergessen: Wenn die Wohnung bereits vermietet ist, können Lärm, Schmutz, Handwerkertermine und die Belastung für den Mieter eine Renovierung deutlich schwieriger machen.