Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?

Ausführliche Antwort

Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Überschuss

Mieteinnahmen aus einer vermieteten Wohnung gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Versteuert wird jedoch nicht automatisch die gesamte erhaltene Miete, sondern grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten.

Die gesetzliche Einordnung der Mieteinnahmen ergibt sich aus § 21 Einkommensteuergesetz.

Auch Nebenkostenzahlungen gehören zu den Einnahmen

Zu den Einnahmen gehören regelmäßig die Nettokaltmiete sowie vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen und Nachzahlungen.

Die für das Mietobjekt gezahlten umlagefähigen Betriebskosten können im Gegenzug grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Diese Kosten können das Ergebnis mindern

Abziehbar können außerdem Darlehenszinsen, Verwalterkosten, Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer und weitere unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängende Ausgaben sein.

Die Tilgung des Immobiliendarlehens ist dagegen keine steuerlich abzugsfähige Ausgabe.

Die allgemeinen Regelungen zu Werbungskosten und Schuldzinsen finden sich in § 9 Einkommensteuergesetz.

Auch die Abschreibung ist zu berücksichtigen

Zusätzlich kann der auf das Gebäude entfallende Wert über die gesetzliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Der Anteil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt, wird dagegen nicht abgeschrieben.

Welche Abschreibung möglich ist, hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt und der gewählten Abschreibungsmethode ab. Die gesetzlichen Grundlagen enthält § 7 Einkommensteuergesetz.

Der Zahlungszeitpunkt kann entscheidend sein

Einnahmen und Ausgaben werden grundsätzlich in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie zu- beziehungsweise abgeflossen sind.

Das sogenannte Zufluss- und Abflussprinzip ist in § 11 Einkommensteuergesetz geregelt.

Es gilt der persönliche Steuersatz

Der ermittelte Überschuss wird zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften grundsätzlich mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Eigentümers besteuert.

Übersteigen die anerkannten Werbungskosten die Einnahmen, kann ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung entstehen.

Dieser Verlust kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen andere steuerpflichtige Einkünfte mindern.

Bei einer verbilligten Vermietung, zeitweiser Eigennutzung oder fehlender langfristiger Einkünfteerzielungsabsicht kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden.

Die Einnahmen und Ausgaben sollten daher für jede Immobilie vollständig belegt und nachvollziehbar aufgezeichnet werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Nicht die gesamte Miete wird versteuert

Viele Interessenten rechnen zunächst so, als müsste die komplette Nettokaltmiete versteuert werden. Dabei können insbesondere die Abschreibung, Darlehenszinsen und laufenden Kosten das steuerpflichtige Ergebnis erheblich reduzieren.

Tilgung und Steuerersparnis nicht verwechseln

Die Tilgung belastet zwar das Bankkonto, ist aber steuerlich nicht absetzbar. Deshalb können Liquidität und steuerliches Ergebnis deutlich voneinander abweichen.

Umgekehrt bedeutet ein steuerlicher Verlust nicht automatisch, dass die Immobilie wirtschaftlich schlecht läuft. Ein Teil der steuerlich berücksichtigten Abschreibung führt beispielsweise nicht zu einer unmittelbaren Auszahlung.

Steuern sollten nicht der einzige Kaufgrund sein

Steuerliche Vorteile können das Ergebnis einer guten Kapitalanlage verbessern, aber aus einer schlechten Immobilie keine gute machen. Kaufpreis, Lage, Mieteinnahmen, Finanzierung und laufende Kosten sollten deshalb immer zuerst wirtschaftlich überzeugen.

Wir können Ihnen berechnen, wie sich Finanzierung, Abschreibung und laufende Kosten voraussichtlich auf Ihren Cashflow auswirken. Die verbindliche steuerliche Beurteilung Ihrer persönlichen Situation sollte anschließend mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Eine FAQ-Antwort kann die Grundzüge der Besteuerung erklären – die tatsächliche Steuerbelastung ergibt sich jedoch erst aus Ihrer persönlichen Einkommenssituation und den konkreten Zahlen der Immobilie.