Kurzantwort
Der Gesamtkaufpreis einer Kapitalanlageimmobilie muss steuerlich auf das Gebäude und den nicht abschreibbaren Grund und Boden aufgeteilt werden. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil kann grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, steuerlich berücksichtigt werden. Wenn Sie die Kaufpreisaufteilung einer konkreten Immobilie nachvollziehbar prüfen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Beim Kauf einer bebauten Immobilie wird rechtlich ein Gesamtobjekt erworben. Steuerlich müssen der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten jedoch auf zwei unterschiedliche Bestandteile verteilt werden:
das Gebäude und
den Grund und Boden.
Diese Aufteilung beeinflusst unmittelbar die Höhe der zukünftigen Abschreibung.
Ein Gebäude unterliegt aus steuerlicher Sicht einer Abnutzung. Deshalb können seine Anschaffungs- oder Herstellungskosten grundsätzlich über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden.
Grund und Boden gelten dagegen als nicht abnutzbar. Der auf das Grundstück entfallende Kaufpreisanteil kann deshalb nicht über eine laufende AfA berücksichtigt werden.
Die gesetzlichen Grundlagen für die Gebäudeabschreibung enthält § 7 Einkommensteuergesetz über die Absetzung für Abnutzung.
Aufgeteilt wird nicht nur der reine Immobilienkaufpreis. Auch die Anschaffungsnebenkosten müssen grundsätzlich im gleichen Verhältnis dem Gebäude sowie dem Grund und Boden zugeordnet werden.
Dazu gehören insbesondere:
Grunderwerbsteuer,
Notarkosten für den Kaufvertrag,
Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel und
eine beim Erwerb gezahlte Maklerprovision.
Finanzierungskosten werden dagegen regelmäßig nicht Bestandteil der Anschaffungskosten. Darlehenszinsen können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als laufende Werbungskosten berücksichtigt werden.
Der Gesamtkaufpreis darf nicht einfach dadurch aufgeteilt werden, dass zunächst der Bodenwert abgezogen und der verbleibende Rest vollständig dem Gebäude zugerechnet wird.
Stattdessen werden der Verkehrswert des Gebäudes und der Verkehrswert des Grund und Bodens zunächst getrennt ermittelt. Anschließend wird der Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt.
Die vereinfachte Formel lautet:
Der ermittelte Prozentsatz wird anschließend auf den tatsächlichen Kaufpreis und die zu berücksichtigenden Erwerbsnebenkosten angewendet.
Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine regelmäßig aktualisierte Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden einschließlich Anleitung und Berechnungsdatei zur Verfügung.
Eine Kapitalanlageimmobilie wird für 400.000 Euro gekauft. Die berücksichtigungsfähigen Erwerbsnebenkosten betragen 40.000 Euro.
Die gesamten Anschaffungskosten belaufen sich damit auf:
Aus der Bewertung ergeben sich folgende Wertanteile:
Gebäudewert: 240.000 Euro
Wert des Grund und Bodens: 160.000 Euro
Gesamtwert: 400.000 Euro
Der Gebäudeanteil beträgt:
Der Anteil des Grund und Bodens beträgt entsprechend 40 Prozent.
Der Gebäudeanteil von 60 Prozent wird auf die gesamten Anschaffungskosten angewendet:
Die AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude beträgt damit 264.000 Euro.
Auf den Grund und Boden entfallen:
Diese 176.000 Euro können nicht über die laufende Gebäude-AfA abgeschrieben werden.
Je höher der sachlich begründete Gebäudeanteil ausfällt, desto höher ist grundsätzlich die jährliche Abschreibung. Dadurch können sich die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren.
Wird das Gebäude im Beispiel linear mit 2 Prozent abgeschrieben, ergibt sich:
Würde der Gebäudeanteil dagegen nur 50 Prozent betragen, läge die Bemessungsgrundlage bei 220.000 Euro:
Die unterschiedliche Kaufpreisaufteilung führt in diesem Beispiel somit zu einer jährlichen AfA-Differenz von 880 Euro.
Über mehrere Jahrzehnte kann die Aufteilung daher erhebliche Auswirkungen auf die steuerlichen Ergebnisse der Kapitalanlage haben.
Die lineare Gebäudeabschreibung richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung:
Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA regelmäßig 2,5 Prozent pro Jahr.
Für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 beträgt sie regelmäßig 2 Prozent pro Jahr.
Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie regelmäßig 3 Prozent pro Jahr.
Bei bestimmten Neubauten können außerdem eine degressive Abschreibung oder eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau infrage kommen. Die Voraussetzungen und die aktuellen Abschreibungsregelungen sind ebenfalls in § 7 Einkommensteuergesetz sowie für die Sonderabschreibung in § 7b Einkommensteuergesetz geregelt.
Die Vertragsparteien können bereits im notariellen Kaufvertrag vereinbaren, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt.
Eine solche vertragliche Aufteilung ist steuerlich grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie:
ernsthaft vereinbart wurde,
keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt,
nicht nur zum Schein getroffen wurde und
die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt.
Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass eine wirtschaftlich nachvollziehbare vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich der AfA-Berechnung zugrunde gelegt werden kann.
Eine frei erfundene oder wirtschaftlich nicht haltbare Aufteilung muss das Finanzamt dagegen nicht akzeptieren.
Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums dient dazu, eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen oder eine vorhandene Aufteilung auf Plausibilität zu prüfen.
Sie ist jedoch kein Gesetz und ersetzt nicht in jedem Einzelfall eine individuelle Immobilienbewertung. Besondere Eigenschaften des Grundstücks, der Mikrolage oder des Gebäudes können dazu führen, dass eine andere sachgerechte Bewertung erforderlich ist.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht ohne Weiteres allein durch ein Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe ersetzt werden darf. Sind die vertraglich vereinbarten Werte wirtschaftlich nicht haltbar, muss eine Aufteilung nach den tatsächlichen Verkehrswerten erfolgen. Die Einzelheiten erläutert das BFH-Urteil zur Kaufpreisaufteilung und zur Bedeutung der BMF-Arbeitshilfe.
Der Wert des Grund und Bodens wird unter anderem beeinflusst durch:
den Bodenrichtwert,
die Grundstücksgröße,
den Miteigentumsanteil,
die konkrete Lage,
die bauliche Ausnutzbarkeit,
bestehende Rechte und Belastungen sowie
besondere Eigenschaften des Grundstücks.
Ein hoher Bodenrichtwert führt nicht automatisch dazu, dass der gesamte Bodenwert ohne weitere Prüfung aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert berechnet werden kann. Unterschiede zwischen dem Richtwertgrundstück und dem tatsächlichen Grundstück müssen berücksichtigt werden.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur die Wohnung erworben. Zum Wohnungseigentum gehört auch ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück.
Für die Kaufpreisaufteilung wird deshalb nicht der gesamte Bodenwert der Wohnanlage dem einzelnen Käufer zugerechnet. Maßgeblich ist grundsätzlich der zur Wohnung gehörende Miteigentumsanteil.
Der Miteigentumsanteil ergibt sich regelmäßig aus der Teilungserklärung und dem Grundbuch. Bei großen Grundstücken oder hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil trotz des anteiligen Eigentums erheblich sein.
Werden zusammen mit der Immobilie bewegliche Gegenstände gekauft, können diese bei einer nachvollziehbaren Bewertung gesondert ausgewiesen werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
eine Einbauküche,
Möbel,
bestimmte Gartengeräte oder
sonstiges mitverkauftes Inventar.
Solche Gegenstände gehören grundsätzlich weder zum Gebäude noch zum Grund und Boden. Für sie können eigene Abschreibungsregeln gelten.
Die Werte müssen jedoch realistisch sein. Überhöhte Beträge können vom Finanzamt korrigiert werden.
In Kaufverträgen und Verkaufsunterlagen finden wir immer wieder pauschale Aufteilungen wie 80 Prozent Gebäude und 20 Prozent Grund und Boden. Eine solche Quote kann im Einzelfall stimmen. Sie kann aber nicht unabhängig von Standort, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und Gebäudezustand für jede Immobilie verwendet werden.
Gerade in Großstädten und begehrten Wohnlagen können die Bodenwerte sehr hoch sein. Eine ungewöhnlich hohe Gebäudequote muss dort besonders überzeugend begründet werden.
In ländlichen Regionen mit niedrigen Bodenwerten kann der Gebäudeanteil dagegen deutlich höher ausfallen.
Bei einer langfristig vermieteten Immobilie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung über viele Jahre auf die Abschreibung aus. Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied beim Gebäudeanteil können über die gesamte Nutzungsdauer einen erheblichen steuerlichen Effekt auslösen.
Deshalb halten wir es für falsch, diesen Punkt nur als technische Nebenfrage der Steuererklärung zu betrachten. Die Kaufpreisaufteilung gehört aus unserer Sicht bereits zur wirtschaftlichen Vorbereitung des Immobilienkaufs.
Für den Kapitalanleger ist ein hoher Gebäudeanteil steuerlich grundsätzlich vorteilhaft. Es hilft jedoch nicht, im Kaufvertrag einfach einen möglichst hohen Prozentsatz einzusetzen.
Eine wirtschaftlich nicht haltbare Aufteilung kann vom Finanzamt angegriffen und korrigiert werden. Im Streitfall kann zusätzlich ein Gutachten erforderlich werden.
Das Ziel sollte deshalb keine maximal hohe, sondern eine möglichst hohe und zugleich fachlich belastbare Gebäudequote sein.
Dem Verkäufer ist die spätere Gebäudeabschreibung des Käufers häufig weitgehend gleichgültig. Der Käufer trägt dagegen die steuerlichen Auswirkungen der Aufteilung möglicherweise über mehrere Jahrzehnte.
Deshalb sollte der Kapitalanleger selbst darauf achten, dass die Aufteilung geprüft, dokumentiert und möglichst im Kaufvertrag berücksichtigt wird. Eine nachträgliche Diskussion mit dem Finanzamt ist regelmäßig aufwendiger als eine saubere Vorbereitung vor dem Kauf.
Eine FAQ-Antwort kann die Systematik erklären – die tatsächlich vertretbare Kaufpreisaufteilung hängt jedoch vom Grundstück, dem Gebäude, der Lage und den konkreten Vertragsangaben ab.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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