Kurzantwort
Wird eine vermietete Immobilie im Privatvermögen gehalten, kann sie grundsätzlich ohne Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn verkauft werden, wenn zwischen ihrer Anschaffung und ihrer Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind regelmäßig die Zeitpunkte der rechtsverbindlichen Kaufverträge. Wenn Sie den richtigen Verkaufszeitpunkt wirtschaftlich vorbereiten möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Der Verkauf einer vermieteten Kapitalanlageimmobilie ist grundsätzlich nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie zum Privatvermögen gehört und seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergangen sind. Die gesetzliche Grundlage bildet § 23 Einkommensteuergesetz über private Veräußerungsgeschäfte.
Umgangssprachlich wird häufig von der „Spekulationssteuer“ gesprochen. Eine eigenständige Steuer mit diesem Namen gibt es jedoch nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft anfallen kann.
Für die Berechnung der Zehnjahresfrist kommt es grundsätzlich auf die rechtsverbindlichen Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäfte an. Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf sind dies regelmäßig die notariell beurkundeten Kaufverträge.
Nicht entscheidend sind normalerweise die Kaufpreiszahlung, die Schlüsselübergabe, der Übergang von Nutzen und Lasten oder die spätere Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Bundesfinanzhof stellt bei der Veräußerung darauf ab, wann ein beiderseits bindender Vertrag geschlossen wurde. Dies wird im BFH-Urteil zur bindenden Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist ausführlich erläutert.
Die Frist sollte taggenau berechnet werden. Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen mehr als zehn Jahre liegen. Wer den Verkauf unmittelbar zum zehnten Jahrestag plant, sollte deshalb unbedingt prüfen lassen, ab welchem Tag die Veräußerung tatsächlich außerhalb der gesetzlichen Frist liegt.
Wird die vermietete Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, gehört der entstandene Gewinn grundsätzlich zu den sonstigen Einkünften. Er wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers besteuert. Die Abgeltungsteuer für Kapitalerträge findet darauf keine Anwendung.
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich vereinfacht aus:
Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten abzüglich steuerlich angepasster Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Zu den Anschaffungskosten können neben dem ursprünglichen Kaufpreis beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eine beim Erwerb bezahlte Maklerprovision gehören. Bestimmte Herstellungskosten können die steuerliche Bemessungsgrundlage ebenfalls erhöhen.
Veräußerungskosten wie eine beim Verkauf anfallende Maklerprovision können den steuerpflichtigen Gewinn grundsätzlich vermindern, sofern sie unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen.
Ein besonders wichtiger Punkt ist die während der Vermietung beanspruchte Abschreibung, kurz AfA. Die steuerlich geltend gemachten Abschreibungen vermindern bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn erheblich höher ausfallen als die einfache Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Eine Immobilie wurde einschließlich der berücksichtigungsfähigen Erwerbsnebenkosten für 250.000 Euro angeschafft. Bis zum Verkauf wurden insgesamt 40.000 Euro Abschreibungen geltend gemacht. Die steuerlich angepassten Anschaffungskosten betragen damit vereinfacht nur noch 210.000 Euro.
Wird die Immobilie für 350.000 Euro verkauft und entstehen Verkaufskosten von 10.000 Euro, ergibt sich vereinfacht ein steuerpflichtiger Gewinn von 130.000 Euro:
Die gesetzliche Berechnung und die gewinnerhöhende Berücksichtigung der bisherigen Abschreibungen sind ebenfalls in § 23 Absatz 3 Einkommensteuergesetz geregelt.
Bei einem vollständig unentgeltlichen Erwerb beginnt die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht automatisch neu. Der Rechtsnachfolger übernimmt vielmehr den maßgeblichen Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers.
Hat beispielsweise ein Vater eine Immobilie bereits seit zwölf Jahren in seinem Privatvermögen und schenkt sie anschließend seinem Kind, kann die bisherige Besitzzeit bei einem späteren Verkauf durch das Kind berücksichtigt werden. Der Bundesfinanzhof erläutert diese Fortführung der Anschaffungsfrist in seinem Urteil zum unentgeltlichen Immobilienerwerb innerhalb der Zehnjahresfrist.
Werden im Zusammenhang mit der Übertragung allerdings Darlehen oder andere Verpflichtungen übernommen, kann eine vollständig oder teilweise entgeltliche Übertragung vorliegen. Dadurch können sich andere steuerliche Folgen ergeben. Der Bundesfinanzhof hat sich mit dieser Abgrenzung ausführlich in seinem Urteil zur teilentgeltlichen Immobilienübertragung gegen Schuldübernahme beschäftigt.
Das Einkommensteuergesetz kennt zusätzlich eine Ausnahme für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Steuerfrei kann ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist insbesondere sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Bei einer durchgehend vermieteten Kapitalanlageimmobilie greift diese Ausnahme grundsätzlich nicht. Wurde die Wohnung zunächst vermietet und später selbst genutzt, müssen der konkrete zeitliche Ablauf und die tatsächliche Nutzung geprüft werden. Die Voraussetzungen der Eigennutzung sind unmittelbar in § 23 Absatz 1 Einkommensteuergesetz beschrieben.
Die Zehnjahresfrist betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder wird sie beispielsweise von einer GmbH gehalten, gelten andere steuerliche Regeln. Ein Verkauf wird dann nicht allein deshalb steuerfrei, weil die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde.
Auch bei privaten Eigentümern kann eine größere Zahl von An- und Verkäufen dazu führen, dass die Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel beurteilt wird. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein wichtiges Indiz, aber keine ausnahmslos und rein mechanisch anzuwendende Regel.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann insbesondere der Verkauf von mehr als drei Immobilien in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit Anschaffung, Errichtung oder grundlegender Modernisierung für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen. Das Bundesfinanzministerium stellt die Abgrenzungskriterien im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch zum gewerblichen Grundstückshandel und zur Drei-Objekt-Grenze ausführlich dar.
Eine Kapitalanlageimmobilie bereits nach zehn Jahren wieder zu verkaufen, sollte aus unserer Sicht gründlich überlegt werden. Selbst bei gestiegenen Immobilienpreisen dürfen die ursprünglichen Erwerbsnebenkosten nicht vergessen werden. Je nach Bundesland, Maklerkosten und konkreter Gestaltung können diese häufig zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises liegen.
Ist der Immobilienwert innerhalb von zehn Jahren lediglich ungefähr in Höhe dieser damaligen Erwerbsnebenkosten gestiegen, hat der Anleger wenig gewonnen.
Aus unserer Sicht sind Kapitalanlageimmobilien langfristige Investitionsobjekte. Sie können ihre besonderen Stärken entfalten, wenn Anleger in Zeiträumen von 20, 30 oder 40 Jahren oder sogar generationsübergreifend denken. Über solche Zeiträume können die laufende Tilgung, steigende Mieteinnahmen, steuerliche Wirkungen und eine langfristige Wertentwicklung sinnvoll zusammenspielen. Dann können Kapitalanlageimmobilien ihren Eigentümern sehr viel Spaß und Freude bereiten. Wer dagegen von Anfang an nur mit einem Zeitraum von etwa zehn Jahren plant, sollte aus unserer Sicht lieber über andere Anlageformen wie Aktien, Anleihen, etc. nachdenken.
Eine FAQ-Antwort kann die steuerlichen Voraussetzungen eines Immobilienverkaufs erklären – eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung erfordert jedoch zusätzlich den Blick auf die ursprünglichen Erwerbsnebenkosten, die bisherige Entwicklung und die langfristigen Ziele des Kapitalanlegers.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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