Wann hat ein Mieter beim Verkauf einer Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht?

Ausführliche Antwort

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ist in § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die bisher von ihm bewohnte Wohnung selbst zu erwerben, wenn diese nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmals verkauft wird.

Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge. Zuerst muss die Wohnung an den Mieter überlassen worden sein, danach muss Wohnungseigentum begründet worden sein oder zumindest begründet werden sollen und anschließend muss ein Verkauf an einen Dritten erfolgen.

Bei dieser Konstellation muss der Verkäufer dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten. Der Mieter darf mit seiner endgültigen Entscheidung allerdings warten, bis mit einem anderen Käufer ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde.

Der Verkäufer oder der Käufer muss den Mieter anschließend über den vollständigen Inhalt dieses Kaufvertrages und über sein bestehendes Vorkaufsrecht informieren. Erst mit dem Zugang einer vollständigen und ordnungsgemäßen Mitteilung beginnt die gesetzliche Entscheidungsfrist.

Der Mieter hat grundsätzlich zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Seine Erklärung muss schriftlich gegenüber dem Verkäufer erfolgen; eine notarielle Beurkundung dieser Ausübungserklärung ist nicht erforderlich.

Übt der Mieter das Vorkaufsrecht fristgerecht aus, entsteht zwischen ihm und dem Verkäufer ein eigener Kaufvertrag. Dieser übernimmt grundsätzlich die Bedingungen, die der Verkäufer zuvor mit dem anderen Käufer vereinbart hat. Der Mieter kann den ausgehandelten Kaufpreis und die übrigen Vertragsbedingungen daher nicht einseitig verändern.

Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an eine Person verkauft, die seinem Haushalt angehört. Es greift normalerweise ebenfalls nicht, wenn die Wohnung bereits vor dem Einzug des Mieters rechtlich eine Eigentumswohnung war und später lediglich weiterverkauft wird.

Auch der Verkauf eines noch ungeteilten Mehrfamilienhauses als einheitliches Grundstück löst regelmäßig kein Vorkaufsrecht des einzelnen Mieters aus, wenn erst der Käufer das Gebäude anschließend in Eigentumswohnungen aufteilt. Etwas anderes kann gelten, wenn sich bereits der Verkäufer im Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet und die zukünftige Eigentumswohnung hinreichend genau bestimmt werden kann.

Sind die einzelnen Eigentumswohnungen bereits entstanden und werden mehrere davon gemeinsam als Paket verkauft, kann das Vorkaufsrecht der jeweiligen Mieter trotzdem bestehen. Ein Paketverkauf darf nicht allein dazu verwendet werden, die gesetzlichen Rechte der einzelnen Mieter zu umgehen.

Ein vor Abschluss des konkreten Kaufvertrages erklärter Verzicht des Mieters ist rechtlich nicht ohne Weiteres wirksam, wenn er dessen gesetzliche Position verschlechtert. Erst wenn der Mieter den vollständigen Vertrag und damit sämtliche Bedingungen kennt, kann er seine Entscheidung auf einer ausreichenden Grundlage treffen.

Unterrichtet der Verkäufer den Mieter nicht ordnungsgemäß und wird die Wohnung anschließend an den anderen Käufer übertragen, können dem Mieter Schadensersatzansprüche entstehen. Je nach Einzelfall kann sich ein möglicher Schaden beispielsweise aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis ergeben.

Das Vorkaufsrecht bedeutet nicht, dass das Mietverhältnis durch den Verkauf automatisch endet. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein.

Aus unserer Beraterpraxis

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ist aus sozialen Gründen grundsätzlich richtig und wichtig. Aus unserer Sicht hat der Gesetzgeber das Verfahren allerdings unnötig schlecht geregelt.

Wird ein bisher einheitliches Mietobjekt nach dem Einzug des Mieters in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und anschließend erstmals verkauft, ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, dem betroffenen Mieter die Wohnung zum Kauf anzubieten und ihm die gesetzliche Vorkaufsmöglichkeit einzuräumen (§ 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters).

In der Praxis beginnt damit oftmals eine lange Wartephase, die sich über Monate und manchmal sogar über mehrere Quartale hinzieht. Obwohl die Mieter unmittelbar angeschrieben werden und ausreichend Zeit haben, reagieren viele weder auf Briefe noch auf E-Mails oder wiederholte Anfragen. Aus unserer Sicht ist das eine eindeutige Verzögerungstaktik. Wer ernsthaft über einen Kauf nachdenkt, kann sich in dieser Zeit informieren, eine Finanzierung prüfen lassen und fachliche oder rechtliche Unterstützung einholen. Es gibt keinen vernünftigen Grund, sich über Monate vollständig wegzuducken und überhaupt keine Antwort zu geben.

Besonders ärgerlich ist, dass viele Mieter, die sich informieren, dabei in Erfahrung bringen, dass ihnen nach dieser ersten Angebotsfrist noch eine zweite gesetzliche Entscheidungsfrist zusteht. Findet der Verkäufer einen anderen Käufer und wird der notarielle Kaufvertrag geschlossen, muss der Mieter über den vollständigen Vertragsinhalt und sein Vorkaufsrecht informiert werden. Ab dem Zugang dieser Mitteilung hat er grundsätzlich nochmals zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten.

Damit kann dieselbe Verzögerungstaktik praktisch ein zweites Mal angewendet werden. Der Mieter könnte zeitnah erklären, dass er die Wohnung nicht kaufen möchte, und damit für alle Beteiligten Klarheit schaffen. Stattdessen wird häufig auch diese zweite Frist bis zum letzten Tag ausgereizt, indem überhaupt keine Reaktion erfolgt und Verkäufer, Käufer und finanzierende Bank schlicht abwarten müssen.

Für den eigentlichen Käufer – und das könnten auch Sie sein, da Sie sich für Kapitalanlageimmobilien interessieren – ist das ein ausgesprochener Nervenkrieg. Meistens handelt es sich schließlich nicht um einen anonymen Großinvestor, sondern um einen einzelnen privaten Kapitalanleger. Dieser hat möglicherweise viele Dutzend Stunden in Besichtigungen, Gespräche, Unterlagen, Berechnungen und die Finanzierung investiert. Der Notartermin wurde organisiert, die Finanzierung steht und erste Kosten sind entstanden. Trotzdem bleibt bis zum Ablauf der letzten Frist offen, ob der Mieter noch in den Kaufvertrag eintritt und den Käufer damit verdrängt.

Entscheidet sich der Mieter in der zweiten Runde doch zum Kauf, wird der Erwerb für ihn in der Regel teurer als bei einem frühzeitigen Direktkauf (unter Umständen höherer Kaufpreis, Maklerkosten, zusätzliche Notar- und Vertragskosten, erstattungsfähige Kosten des Erstkäufers und möglicherweise ungünstigere Finanzierungskonditionen). Und genau weil sich die Mieter sehr wohl informieren und wissen, dass es beim zweiten Mal teurer werden kann, wird die zweite Frist ausgesprochen selten genutzt, um die Wohnung dann doch noch zu kaufen. Aus unserer Erfahrung kann man bei tausend solcher Fälle diejenigen, in denen der Mieter erst in der zweiten Runde kauft, an einer Hand abzählen.

Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.