Ab wann muss der Mieter seine Miete an den neuen Eigentümer überweisen?

Ausführliche Antwort

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer nach § 566 BGB grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Von diesem Zeitpunkt an stehen ihm normalerweise auch die laufenden Mietzahlungen zu.

Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages macht den Käufer noch nicht automatisch zum Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung erfolgt der rechtliche Eigentumsübergang regelmäßig erst durch die Eintragung des Käufers in das Grundbuch.

Davon zu unterscheiden ist der im Kaufvertrag vereinbarte wirtschaftliche Übergang von Nutzen und Lasten. Dieser Termin regelt zunächst das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer und macht den Käufer gegenüber dem Mieter noch nicht automatisch zum Vermieter.

Der Verkäufer kann seine Mietforderungen allerdings schon vor dem Eigentumsübergang an den Käufer abtreten. Wird der Mieter über diese Abtretung ordnungsgemäß informiert, muss er die Miete ab dem genannten Zeitpunkt auf das neue Konto überweisen.

Die Mitteilung sollte möglichst durch den bisherigen Eigentümer oder gemeinsam durch Verkäufer und Käufer erfolgen. Sie sollte das betreffende Mietverhältnis, den maßgeblichen Zahlungszeitpunkt, den Namen des neuen Zahlungsempfängers und die vollständige Bankverbindung enthalten.

Teilt der bisherige Vermieter dem Mieter mit, dass das Eigentum übertragen wurde, muss er diese Mitteilung hinsichtlich der Mietforderung grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Das gilt nach § 566e BGB sogar dann, wenn die mitgeteilte Übertragung tatsächlich noch nicht oder nicht wirksam erfolgt sein sollte.

Hat der Mieter noch keine Kenntnis vom Eigentumsübergang und zahlt weiterhin an den bisherigen Vermieter, kann diese Zahlung gegenüber dem neuen Eigentümer wirksam sein. § 566c BGB schützt den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für den laufenden Kalendermonat und bei einer Kenntnisnahme nach dem 15. Tag auch für den folgenden Monat.

Sobald der Mieter den Eigentumsübergang oder eine wirksame Abtretung kennt, sollte er die Miete nicht mehr an den bisherigen Vermieter überweisen. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Zahlung gegenüber dem neuen Berechtigten keine schuldbefreiende Wirkung mehr hat.

Erhält der Mieter lediglich eine überraschende Nachricht mit einer neuen Bankverbindung, darf er die Berechtigung nachvollziehbar überprüfen. Er sollte die Angelegenheit jedoch zeitnah klären und die Mietzahlung nicht einfach ohne Rückmeldung einstellen.

Verkäufer und Käufer müssen untereinander vereinbaren, wem die Miete für den Monat des wirtschaftlichen beziehungsweise rechtlichen Übergangs zusteht. Unterschiedliche interne Absprachen dürfen nicht dazu führen, dass der Mieter dieselbe Monatsmiete zweimal bezahlen muss.

Die Höhe der Miete und die bisherigen mietvertraglichen Vereinbarungen verändern sich durch die neue Bankverbindung nicht. Auch Betriebskostenvorauszahlungen und andere regelmäßig vereinbarte Zahlungen sollten ab dem eindeutig mitgeteilten Zeitpunkt an den neuen Berechtigten geleistet werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Erfolgt der im Kaufvertrag vereinbarte Nutzen-Lasten-Wechsel im Laufe eines Monats, steht Ihnen im Verhältnis zum Verkäufer regelmäßig die Miete ab diesem Tag anteilig zu. Viele Käufer sprechen das trotzdem nicht an, weil sie keine schlechte Stimmung zwischen sich und dem Verkäufer erzeugen möchten.

Das ist menschlich nachvollziehbar, aber am Ende macht der Ton die Musik. Formulieren Sie es einfach als sachliche Frage: „Könnten Sie bitte kurz einordnen, wie die anteilige Miete ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel zwischen uns abgerechnet wird?“ Den Wink mit dem Zaunpfahl verstehen die meisten Verkäufer. Schließlich hat der Verkäufer an Ihnen nicht wenig Geld verdient und normalerweise ebenfalls kein Interesse daran, die Zusammenarbeit mit einem unnötigen Ärgernis zu beenden.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.