Was mache ich, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt oder zerstört?

Ausführliche Antwort

Abnutzung oder Beschädigung?

Normale Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen, muss der Mieter grundsätzlich nicht ersetzen. Übermäßige, fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Beschädigungen können dagegen einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen.

Der Unterschied zwischen vertragsgemäßem Verschleiß und einem ersatzpflichtigen Schaden ergibt sich insbesondere aus § 538 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und den allgemeinen Regelungen zum Schadensersatz wegen Pflichtverletzung in § 280 BGB.

Beweise sichern

Der Zustand sollte unverzüglich mit aussagekräftigen Fotos, Videos, Zeugen und einem schriftlichen Schadensprotokoll dokumentiert werden. Besonders hilfreich ist ein Vergleich mit dem Übergabeprotokoll und den Aufnahmen vom Beginn des Mietverhältnisses.

Weitere Schäden verhindern

Besteht die Gefahr, dass sich der Schaden vergrößert, müssen zunächst geeignete Sofortmaßnahmen zur Schadensbegrenzung veranlasst werden. Bei einem Wasser-, Brand- oder Gebäudeschaden sollten abhängig vom Einzelfall außerdem die Hausverwaltung, ein Notdienst und die zuständige Versicherung informiert werden.

Mieter schriftlich informieren

Der Mieter sollte schriftlich über die festgestellten Beschädigungen informiert und gegebenenfalls unter angemessener Fristsetzung zur Beseitigung aufgefordert werden. Für die Ermittlung der Schadenshöhe sollten Kostenvoranschläge oder Rechnungen von Fachbetrieben eingeholt werden.

Nicht immer wird der Neupreis ersetzt

Bei älteren Bauteilen oder Einrichtungsgegenständen kann ein sogenannter „Abzug neu für alt“ erforderlich sein, weil der Vermieter durch den Schadensersatz wirtschaftlich nicht besser gestellt werden soll als vor dem Schaden. Ob eine private Haftpflichtversicherung des Mieters oder eine Versicherung des Gebäudes eintritt, hängt von der Schadensursache und den jeweiligen Vertragsbedingungen ab.

Kaution, Kündigung und Fristen

Nach der Rückgabe der Wohnung können berechtigte und bezifferbare Schadensersatzansprüche grundsätzlich mit der Mietkaution verrechnet werden. Bei erheblichen oder fortgesetzten Beschädigungen kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung ergeben sich insbesondere aus § 543 BGB.

Eine solche Kündigung sollte wegen der hohen rechtlichen Anforderungen vorher fachkundig geprüft werden. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich sechs Monate nach deren Rückgabe, weshalb nach dem Auszug zügig gehandelt werden muss.

Diese besondere Verjährungsfrist ist in § 548 BGB geregelt.

Aus unserer Beraterpraxis

Die Dokumentation entscheidet

Ein ausführliches Übergabeprotokoll mit datierten Fotos ist bei Beginn und Ende jedes Mietverhältnisses besonders wichtig. Ohne diese Dokumentation lässt sich später häufig nicht beweisen, dass ein Schaden während der Mietzeit entstanden ist.

Kann eine Neubauwohnung das Risiko verringern?

Bei einer neu gebauten und erstmals vermieteten Wohnung greift die Mietpreisbremse grundsätzlich nicht. Die anfängliche Miete wird häufig vom erfahrenen Bauträger oder Projektentwickler marktgerecht festgelegt.

Nach unserer jahrzehntelangen Erfahrung ziehen hochwertige Neubauwohnungen mit entsprechend hohen Mieten überwiegend gut ausgebildete und wirtschaftlich solide Menschen an, die selbst Wert auf eine schöne und gepflegte Wohnung legen. Das ist lediglich unsere häufig gemachte Erfahrung – selbstverständlich bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel.