Kann der Mieter den Umbau einer Wohnung erzwingen?

Ausführliche Antwort

Der vereinbarte Zustand ist entscheidend

Ein Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf den Zustand der Wohnung, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.

Die grundlegenden Pflichten des Vermieters ergeben sich aus § 535 BGB.

Reparatur ist nicht gleich Umbau

Liegt ein erheblicher Mangel vor, kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen. Er kann dem Vermieter jedoch normalerweise nicht vorschreiben, die Wohnung nach seinen persönlichen Vorstellungen umzubauen oder technisch zu modernisieren.

Bestimmte Umbauten sind privilegiert

Der Mieter kann grundsätzlich die Erlaubnis für bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden eines Elektrofahrzeugs, dem Einbruchschutz oder der Stromerzeugung durch ein Steckersolargerät dienen. Dieser Anspruch richtet sich grundsätzlich auf die Erlaubnis und nicht darauf, dass der Vermieter den Umbau selbst durchführt oder bezahlt.

Die gesetzlich privilegierten Maßnahmen sind in § 554 BGB geregelt.

Der Mieter trägt regelmäßig die Kosten

Planung, Einbau, Wartung und späterer Rückbau müssen grundsätzlich vom Mieter finanziert und fachgerecht durchgeführt werden. Im Zusammenhang mit dem Umbau kann außerdem eine besondere Sicherheit für mögliche Schäden oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vereinbart werden.

Der Vermieter darf nicht immer ablehnen

Die Erlaubnis darf verweigert werden, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Dabei können beispielsweise erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz, Sicherheitsrisiken, Denkmalschutz oder unverhältnismäßige Folgekosten eine Rolle spielen.

Bei einer Eigentumswohnung entscheidet auch die WEG

Betrifft der Umbau das Gemeinschaftseigentum, muss der vermietende Eigentümer zusätzlich die erforderliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen. Für bestimmte privilegierte Maßnahmen kann auch der Wohnungseigentümer von der WEG eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, wobei die Gemeinschaft über die konkrete Durchführung mitentscheiden darf.

Die Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft sind in § 20 WEG geregelt.

Nicht ohne Erlaubnis beginnen

Der Mieter sollte mit einem genehmigungspflichtigen Umbau erst beginnen, wenn die Zustimmung des Vermieters und gegebenenfalls der WEG vorliegt. Ein eigenmächtiger Umbau kann Unterlassungs-, Rückbau- und Schadensersatzansprüche auslösen.

Aus unserer Beraterpraxis

Nicht nur das Ob, sondern auch das Wie regeln

Bei einem berechtigten Umbauwunsch sollte nicht lediglich ein kurzes „Ja“ erteilt werden. Sinnvoll ist eine schriftliche Vereinbarung, in der die genaue Ausführung, die beauftragten Fachbetriebe, sämtliche Kosten, die Haftung und der spätere Rückbau geregelt werden.

Folgekosten nicht vergessen

Ein Umbau kann zusätzliche Wartungs-, Versicherungs- oder Instandhaltungskosten verursachen. Vor der Zustimmung sollte deshalb geklärt werden, wer diese Kosten während des Mietverhältnisses und nach einem späteren Auszug übernimmt.

Frühzeitig mit der WEG abstimmen

Betrifft die Maßnahme beispielsweise die Fassade, einen Balkon, das Treppenhaus, Leitungen oder einen gemeinschaftlichen Stellplatz, sollte die Hausverwaltung möglichst früh einbezogen werden. Eine Zustimmung des Vermieters allein reicht nicht aus, wenn zusätzlich Gemeinschaftseigentum verändert wird.

Ein gut geplanter und sauber vereinbarter Umbau muss für den Eigentümer nicht zwangsläufig nachteilig sein. Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz oder zur technischen Ausstattung können die Wohnung langfristig sogar aufwerten.