Kurzantwort
Die Zahlung an den bisherigen Vermieter kann weiterhin wirksam sein, wenn der Mieter beim Überweisen noch keine Kenntnis vom Eigentumswechsel hatte. Kannte er den Eigentumswechsel bereits, muss er die Miete möglicherweise erneut an den neuen Eigentümer zahlen und das Geld vom bisherigen Vermieter zurückfordern. Wenn Sie wissen möchten, was das konkret für Ihre persönliche Situation bedeutet, sprechen Sie uns gerne an.
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Mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch tritt dieser nach § 566 BGB grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der neue Eigentümer regelmäßig auch zum Empfang der laufenden Miete berechtigt.
Überweist der Mieter trotzdem noch an den bisherigen Vermieter, hängt die rechtliche Wirkung insbesondere davon ab, ob er den Eigentumswechsel bei der Zahlung bereits kannte. Der Mieter soll nicht allein deshalb benachteiligt werden, weil sich die rechtlichen Eigentumsverhältnisse geändert haben, ohne dass er rechtzeitig und eindeutig darüber informiert wurde.
Nach § 566c BGB kann die Zahlung an den bisherigen Vermieter dem neuen Eigentümer gegenüber wirksam bleiben. Der neue Eigentümer kann diese Miete dann grundsätzlich nicht ein zweites Mal vom Mieter verlangen.
Der gesetzliche Schutz ist zeitlich begrenzt. Erfasst wird grundsätzlich die Miete für den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt. Erhält er diese Kenntnis erst nach dem 15. Tag des Monats, kann der Schutz auch noch die Miete des folgenden Kalendermonats umfassen.
Kennt der Mieter den Eigentumswechsel bei der Überweisung bereits, ist die Zahlung an den bisherigen Vermieter dem neuen Eigentümer gegenüber grundsätzlich nicht mehr wirksam. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter zuvor eine eindeutige und nachvollziehbare Mitteilung über den Eigentumswechsel und die neue Bankverbindung erhalten hat.
Der neue Eigentümer kann die noch offene Miete in diesem Fall grundsätzlich vom Mieter verlangen. Der Mieter muss den irrtümlich gezahlten Betrag anschließend vom bisherigen Vermieter zurückfordern. Dafür kann je nach Einzelfall insbesondere ein Rückzahlungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB in Betracht kommen.
Teilt der bisherige Vermieter dem Mieter selbst mit, dass das Eigentum übertragen wurde, muss er diese Mitteilung hinsichtlich der Mietforderung grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Nach § 566e BGB gilt das sogar dann, wenn die mitgeteilte Eigentumsübertragung tatsächlich noch nicht erfolgt oder nicht wirksam sein sollte.
Wurde noch vor dem Eigentumsübergang lediglich die Mietforderung an den Käufer abgetreten, gelten ergänzend die Vorschriften über die Forderungsabtretung. Zahlt der Mieter ohne Kenntnis der Abtretung an den bisherigen Gläubiger, muss der neue Gläubiger diese Zahlung nach § 407 BGB grundsätzlich gegen sich gelten lassen.
Bei einer irrtümlichen Zahlung sollten deshalb zuerst der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, der Zugang der entsprechenden Mitteilung und das Datum der Überweisung geklärt werden. Außerdem sollte geprüft werden, ob der bisherige Vermieter die erhaltene Miete bereits an den Käufer weitergeleitet oder mit diesem abgerechnet hat.
Der Mieter sollte eine doppelte Zahlungsaufforderung nicht ignorieren, aber auch nicht ungeprüft ein zweites Mal bezahlen. Eine zeitnahe schriftliche Klärung mit Zahlungsnachweis verhindert häufig, dass aus einer einfachen Fehlüberweisung ein größerer Streit entsteht.
Aus unserer Erfahrung ist eine falsch überwiesene Miete meist kein großes finanzielles Problem, sondern ein Kommunikationsproblem. Wegen einer versehentlichen Überweisung gleich die große rechtliche Keule herauszuholen, halten wir weder für klug noch für besonders souverän.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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