Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ beim Kauf einer vermieteten Wohnung?

Ausführliche Antwort

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB geregelt. Verkauft ein Eigentümer eine bereits vermietete Wohnung, bleibt der bestehende Mietvertrag grundsätzlich unverändert bestehen.

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer an die Stelle des bisherigen Vermieters. Maßgeblich ist daher nicht allein die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages, sondern der rechtliche Übergang des Eigentums.

Der neue Eigentümer erhält insbesondere den Anspruch auf die vereinbarte Miete. Gleichzeitig übernimmt er die mietvertraglichen Verpflichtungen, beispielsweise zur Erhaltung der Wohnung, zur Beseitigung bestimmter Mängel und zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten.

Ein neuer Mietvertrag muss wegen des Eigentümerwechsels nicht abgeschlossen werden. Der Käufer kann vom Mieter auch nicht verlangen, dass dieser schlechteren Vertragsbedingungen oder einer höheren Miete zustimmt.

Vereinbarte Staffel- oder Indexmieten, wirksame Nebenabreden und spätere Ergänzungen des Mietvertrages gelten grundsätzlich weiter. Deshalb sollte der Käufer nicht nur den ursprünglichen Mietvertrag, sondern auch sämtliche Nachträge und zusätzlichen Vereinbarungen prüfen.

Eine bereits geleistete Mietkaution ist ebenfalls zu berücksichtigen. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die damit verbundenen Rechte und Pflichten ein.

Der Mieter sollte die Miete erst dann auf ein neues Konto überweisen, wenn der Eigentumsübergang beziehungsweise die neue Zahlungsberechtigung nachvollziehbar mitgeteilt wurde. Verkäufer und Käufer sollten den Wechsel daher eindeutig und möglichst gemeinsam kommunizieren.

Der Kauf allein berechtigt den neuen Eigentümer nicht zu einer Mieterhöhung. Eine höhere Miete kann nur verlangt werden, wenn die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Auch eine Kündigung kann nicht allein damit begründet werden, dass die Wohnung verkauft wurde. Der Käufer benötigt weiterhin einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund und muss die jeweiligen Form- und Fristvorschriften einhalten.

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen zusätzlich die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, kann außerdem eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB gelten.

Diese Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten durch landesrechtliche Regelungen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Sie sollte deshalb immer für den konkreten Standort der Immobilie geprüft werden.

Für den Käufer sind auch bereits bestehende Streitigkeiten, Mängelanzeigen, Mietminderungen, Zahlungsrückstände und noch offene Betriebskostenabrechnungen wichtig. Solche Themen verschwinden durch den Eigentümerwechsel nicht automatisch.

Eine im Exposé genannte Marktmiete ist nicht mit der tatsächlich geschuldeten Vertragsmiete gleichzusetzen. Ob und wann sich eine niedrigere Bestandsmiete erhöhen lässt, muss unabhängig vom Kaufpreis und von der Finanzierung geprüft werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Ein zuverlässiger Mieter, der pünktlich zahlt, vernünftig mit der Wohnung umgeht und bei Problemen ordentlich kommuniziert, kann für einen Kapitalanleger ausgesprochen wertvoll sein. Er reduziert Leerstandszeiten, Neuvermietungskosten und unnötigen Verwaltungsaufwand. Ein gutes Mietverhältnis kann deshalb wirtschaftlich mehr wert sein als der letzte zusätzlich erzielbare Euro bei der monatlichen Miete.

Als Investor sollte man beim Kauf eines vermieteten Bestandsobjektes von einem Bauträger oder Projektentwickler trotzdem sehr genau hinsehen. Manche Unternehmen kaufen ein heruntergekommenes Gebäude vergleichsweise günstig, sanieren es ordentlich und verkaufen die einzelnen Wohnungen anschließend zu einem höheren Preis. Dagegen ist überhaupt nichts einzuwenden, denn durch die Sanierung kann ein echter zusätzlicher Wert entstehen.

Problematisch kann es im Vertrieb werden, wenn die bestehende Miete aus Sicht des Verkäufers zu niedrig ist – oftmals sogar zu Recht – und mögliche zukünftige Mieterhöhungen bereits in den Kaufpreis eingerechnet werden. Je nach Standort darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um bis zu 15 oder 20 Prozent steigen, allerdings niemals über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus (§ 558 BGB). Ob diese Erhöhungen später tatsächlich vollständig durchgesetzt werden können, steht beim Kauf aber noch gar nicht fest.

Teilweise werden im Verkauf bereits die nächsten drei möglichen Mieterhöhungen über einen Zeitraum von ungefähr neun Jahren hochgerechnet und bei der Kaufpreisberechnung berücksichtigt. Wirtschaftlich bedeutet es, dass der Käufer einen Teil der zukünftigen Mieteinnahmen bereits heute mit dem Kaufpreis bezahlt. Das ist grundsätzlich rechtlich erlaubt, aber es hat so ein gewisses kleines Geschmäckle.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.