Wie berechne ich den steuerlichen Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer vermieteten Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Die gesetzliche Grundformel

§ 23 Abs. 3 EStG definiert den Gewinn oder Verlust grundsätzlich als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits.

Ein einfaches Beispiel

Kaufpreis einschließlich berücksichtigungsfähiger Anschaffungsnebenkosten: 330.000 Euro

Verkaufspreis: 380.000 Euro

Veräußerungskosten: 15.000 Euro

Bis dahin steuerlich berücksichtigte AfA: 40.000 Euro

Daraus ergeben sich 75.000 Euro

Vereinfacht gerechnet:

380.000 € – 330.000 € – 15.000 € + 40.000 € = 75.000 Euro steuerlicher Veräußerungsgewinn.

Warum wird die AfA wieder hinzugerechnet?

Nach § 23 Abs. 3 EStG werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für diese Berechnung um zuvor steuerlich berücksichtigte AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen vermindert.

Veräußerungskosten können den Gewinn reduzieren

Das amtliche Einkommensteuer-Handbuch nennt Aufwendungen, die unmittelbar durch das Veräußerungsgeschäft verursacht werden, grundsätzlich als mögliche Werbungskosten; unter bestimmten Voraussetzungen kann beispielsweise auch eine verkaufsbedingte Vorfälligkeitsentschädigung dazugehören.

Die Restschuld gehört nicht in die Gewinnformel

Ob beim Verkauf noch 50.000 oder 250.000 Euro Darlehen offen sind, verändert den steuerlichen Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht allein aufgrund dieser Restschuld; die Tilgung beeinflusst vielmehr, wie viel Liquidität nach Ablösung des Kredits verbleibt.

Deshalb sind Verkaufserlös und Gewinn völlig verschiedene Größen

Ein Eigentümer kann beispielsweise 150.000 Euro Nettoverkaufserlös erhalten und gleichzeitig einen steuerlichen Veräußerungsgewinn von 75.000 Euro haben.

Die Zehnjahresfrist ist entscheidend

Bei Grundstücken und Eigentumswohnungen im Privatvermögen fällt ein Verkauf grundsätzlich unter § 23 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; für selbst genutzte Immobilien bestehen gesetzliche Ausnahmen.

Nach Ablauf der Frist ist die Rechnung steuerlich häufig nicht mehr erforderlich

Wird eine vermietete Immobilie des Privatvermögens erst nach Ablauf der gesetzlichen Zehnjahresfrist verkauft, fällt der Verkauf grundsätzlich nicht mehr unter dieses private Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

Aus unserer Beraterpraxis

Drei Zahlen unbedingt auseinanderhalten

Beim Verkauf interessieren uns drei völlig unterschiedliche Größen:

1. Verkaufspreis

2. Nettoverkaufserlös nach Restschuld und Verkaufskosten

3. steuerlicher Veräußerungsgewinn

Diese Zahlen können erheblich voneinander abweichen.

Die Restschuld ist für die Liquidität entscheidend

Angenommen, die Immobilie wird für 380.000 Euro verkauft und es bestehen noch 220.000 Euro Restschuld.

Nach 15.000 Euro Verkaufskosten bleiben vor weiteren Positionen rund 145.000 Euro Liquidität.

Das bedeutet aber keineswegs, dass der steuerliche Gewinn ebenfalls 145.000 Euro beträgt.

Die AfA wird häufig übersehen

Gerade bei länger vermieteten Immobilien kann bereits erhebliche AfA geltend gemacht worden sein. Innerhalb eines steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäfts kann genau das den zu versteuernden Veräußerungsgewinn erhöhen.

Ein Beispiel zeigt die Wirkung

Ohne Berücksichtigung der AfA sähe unser vereinfachter Unterschied zunächst so aus:

380.000 € – 330.000 € – 15.000 € = 35.000 Euro

Sind jedoch 40.000 Euro AfA zu berücksichtigen, steigt der steuerliche Veräußerungsgewinn in unserem Beispiel auf 75.000 Euro.

Deshalb würden wir vor einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren rechnen

Bei einer größeren Wertsteigerung kann die Steuerwirkung erheblich sein. Vor einem freiwilligen Verkauf kann deshalb schon der Unterschied zwischen beispielsweise neun Jahren und elf Jahren Haltedauer wirtschaftlich sehr relevant werden, sofern tatsächlich ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegt.

Auch Finanztip weist auf die AfA-Wirkung hin

Finanztip zeigt bei der Berechnung von Gewinn oder Verlust ebenfalls, dass Verkaufserlös, Anschaffungs- und Nebenkosten sowie Veräußerungskosten berücksichtigt werden und zuvor geltend gemachte Abschreibungen den steuerlichen Gewinn erhöhen können.

Nicht den steuerlichen Gewinn mit der Gesamtrendite verwechseln

Mieteinnahmen, gezahlte Kreditzinsen, Tilgungen, laufende Eigentümerkosten und frühere Steuerwirkungen sind in dieser einzelnen Verkaufsgewinnkennzahl nicht vollständig enthalten. Für die wirtschaftliche Gesamtrendite muss deshalb wesentlich umfassender gerechnet werden.

Diese Berechnung würden wir definitiv im FAQ behalten. Wer eine vermietete Kapitalanlageimmobilie verkauft, sollte verstehen, dass der Betrag, der auf seinem Konto landet, und der steuerlich maßgebliche Gewinn zwei völlig unterschiedliche Größen sein können.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte

Bundesfinanzministerium – Amtliche Hinweise zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Finanztip – Gewinn und Verlust beim Immobilienverkauf berechnen