Wie berechne ich das Hausgeld im Verhältnis zur Nettokaltmiete?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Beträgt das monatliche Hausgeld 300 Euro und die Nettokaltmiete 1.000 Euro, ergibt sich 300 € ÷ 1.000 € × 100 = 30 % Hausgeldquote.

Die Quote vergleicht zunächst nur zwei Größen

Sie bedeutet in diesem Beispiel, dass das gesamte Hausgeld rechnerisch 30 % der Nettokaltmiete entspricht.

Hausgeld enthält unterschiedliche Kosten

Zum Hausgeld gehören laufende Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Beiträge zur Rücklagenbildung; der Wirtschaftsplan legt die entsprechenden Vorschüsse fest.

Nicht das gesamte Hausgeld belastet den Vermieter wirtschaftlich

Ein erheblicher Teil des Hausgeldes kann aus umlagefähigen Betriebskosten bestehen, während beispielsweise Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage grundsätzlich beim Eigentümer verbleiben.

Deshalb ist die Hausgeldquote nur ein erster Vergleich

Eine Quote von 30 % bedeutet ausdrücklich nicht, dass 30 % der Nettokaltmiete beim Vermieter als Kosten hängen bleiben.

Ein zweiter Blick ist deshalb notwendig

Für die eigentliche Wirtschaftlichkeitsrechnung sollte anschließend ermittelt werden, welcher Eurobetrag des Hausgeldes tatsächlich nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.

Die Quote erleichtert trotzdem Objektvergleiche

Bei jeweils 1.000 Euro Nettokaltmiete entsprechen 250 Euro Hausgeld einer Quote von 25 %, während 400 Euro Hausgeld bereits 40 % entsprechen.

Die Zusammensetzung entscheidet

Eine höhere Hausgeldquote kann beispielsweise durch hohe Heiz- oder Betriebskosten, eine höhere Verwaltervergütung oder eine stärkere Rücklagenbildung verursacht werden und sollte deshalb nicht isoliert bewertet werden.

Die Bezeichnung ist eine praktische Vergleichskennzahl

Die „Hausgeldquote“ ist in dieser Form keine gesetzlich standardisierte Immobilienkennzahl, sondern eine einfache Verhältnisrechnung für den schnellen Vergleich von Eigentumswohnungen.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Zahl für den ersten Blick

Wenn eine vermietete Wohnung 1.000 Euro Nettokaltmiete und 300 Euro Hausgeld hat, wissen wir mit einer einzigen Rechnung: Das Hausgeld entspricht 30 % der Nettokaltmiete.

Zwei Wohnungen werden schnell vergleichbar

Wohnung A: 1.000 Euro Miete und 250 Euro Hausgeld = 25 %

Wohnung B: 1.000 Euro Miete und 400 Euro Hausgeld = 40 %

Damit sehen wir sofort, bei welchem Objekt das Hausgeld im Verhältnis zur Miete deutlich höher liegt.

Danach beginnt aber erst die eigentliche Prüfung

Wir würden Wohnung B nicht allein wegen der 40 % aussortieren. Zuerst möchten wir wissen, warum das Hausgeld höher ist.

Umlagefähige Kosten verzerren den ersten Eindruck

Wenn von 400 Euro Hausgeld beispielsweise 280 Euro über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, beträgt die tatsächliche laufende Eigentümerbelastung natürlich nicht 400 Euro.

Rücklagen können ein positives Signal sein

Auch eine höhere Zuführung zur Erhaltungsrücklage erhöht das Hausgeld, kann aber gleichzeitig bedeuten, dass die WEG für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen vernünftig vorsorgt. Der Wirtschaftsplan muss die Beiträge zur Rücklagenbildung ausweisen.

Deshalb rechnen wir anschließend genauer

Für uns folgt auf die Hausgeldquote immer die zweite Kennzahl: Wie hoch ist der nicht umlagefähige Anteil des Hausgeldes tatsächlich?

Mehrere Jahresabrechnungen sind hilfreicher als ein Einzelwert

Finanztip empfiehlt vor dem Kauf ebenfalls, die Hausgeldabrechnungen mehrerer Jahre zu prüfen, weil sich damit Höhe und Entwicklung der Kosten besser einschätzen lassen.

Die Hausgeldquote ist ausgesprochen einfach und eignet sich gut für einen ersten Objektvergleich. Für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit ist anschließend aber der nicht umlagefähige Hausgeldanteil in Euro und Prozent deutlich wichtiger.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Vorschüsse und Rücklagen

Wohnen im Eigentum – Wirtschaftsplan und Zusammensetzung des Hausgeldes

Finanztip – Hausgeld, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten