Wie berechne ich die nicht umlagefähigen Eigentümerkosten im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Betragen die jährlichen nicht umlagefähigen Eigentümerkosten 1.800 Euro und die Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro, ergibt sich 1.800 € ÷ 12.000 € × 100 = 15 %.

Das bedeutet konkret

Von jeweils 100 Euro Jahresnettokaltmiete entsprechen rechnerisch 15 Euro den angesetzten laufenden Eigentümerkosten.

Nur tatsächlich beim Eigentümer verbleibende Positionen ansetzen

Die ImmoWertV nennt als nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckte Bewirtschaftungskosten insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Verwaltung und Instandhaltung sind nicht umlagefähig

Die Betriebskostenverordnung stellt ausdrücklich klar, dass Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören.

Bei Eigentumswohnungen das Hausgeld zerlegen

Das Hausgeld enthält sowohl grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten als auch Positionen wie Verwaltung und Erhaltungsrücklage, die beim vermietenden Eigentümer verbleiben.

Die Berechnung muss einheitlich bleiben

Wer die Quote zum Objektvergleich nutzt, sollte bei allen Immobilien dieselben Kostenarten berücksichtigen, damit die Ergebnisse tatsächlich vergleichbar sind.

Ein niedriger Wert bedeutet zunächst weniger laufende Belastung

Bei gleicher Jahresmiete sind 10 % Eigentümerkostenquote zunächst günstiger als 20 %, sofern die zugrunde liegenden Kosten vollständig und vergleichbar erfasst wurden.

Trotzdem nicht isoliert bewerten

Eine höhere Rücklagenbildung oder vorsichtigere Instandhaltungskalkulation kann die Quote erhöhen und gleichzeitig wirtschaftlich sinnvoll sein.

Finanzierung gehört nicht hinein

Zinsen und Tilgung werden bei dieser einfachen Objektkostenquote bewusst getrennt betrachtet und erst anschließend beispielsweise im Cashflow berücksichtigt.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Prozentzahl macht Eigentümerkosten sofort verständlich

1.800 Euro jährliche Eigentümerkosten sind eine konkrete Summe. 15 % der Jahresnettokaltmiete zeigen aber noch schneller, welchen Anteil der Mieterträge diese Kosten beanspruchen.

Ein einfaches Beispiel

Jahresnettokaltmiete: 12.000 Euro

Nicht umlagefähige Eigentümerkosten: 1.800 Euro

Eigentümerkostenquote: 15 %

Verbleibend vor Finanzierung: 10.200 Euro

Zwei Wohnungen lassen sich leicht vergleichen

Wohnung A erzielt 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und verursacht 1.200 Euro Eigentümerkosten: 10 %.

Wohnung B erzielt ebenfalls 12.000 Euro, verursacht aber 2.400 Euro Eigentümerkosten: 20 %.

Der Unterschied ist erheblich

Bei identischer Miete verbleiben bei Wohnung A vor Finanzierung 10.800 Euro, bei Wohnung B nur 9.600 Euro – also 1.200 Euro Unterschied pro Jahr.

Trotzdem möchten wir wissen, warum die Quote höher ist

Eine hohe Verwaltervergütung wäre anders zu beurteilen als eine bewusst kräftige Rücklagenbildung für ein älteres Gebäude. Deshalb schauen wir nicht nur auf die Prozentzahl, sondern immer auf ihre Zusammensetzung.

Besonders beim Hausgeld lohnt der zweite Blick

Finanztip weist ebenfalls darauf hin, dass beim Hausgeld zwischen umlagefähigen Betriebskosten und den beim Eigentümer verbleibenden Positionen unterschieden werden muss.

Für uns gehört die Quote vor die Finanzierung

Wir betrachten zunächst Miete und laufende Objektkosten und legen danach Zins, Tilgung und Finanzierung darüber. So wird sichtbar, ob eine schwächere Wirtschaftlichkeit aus der Immobilie selbst oder hauptsächlich aus der gewählten Finanzierung entsteht.

Die Eigentümerkostenquote ist mathematisch sehr einfach und für Objektvergleiche ausgesprochen hilfreich. Sie zeigt auf einen Blick, welcher Anteil der Jahresnettokaltmiete bereits durch laufende, nicht auf den Mieter übertragbare Belastungen gebunden wird.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – § 32 ImmoWertV: Bewirtschaftungskosten

Bundesrecht – § 1 Betriebskostenverordnung: nicht umlagefähige Verwaltung und Instandhaltung

Finanztip – Hausgeld: umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile