Wie berechne ich, wie viel Prozent des aktuellen Immobilienwertes noch finanziert sind?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Aktuelle Restschuld ÷ aktueller Immobilienwert × 100 = aktuelle Verschuldungsquote beziehungsweise current Loan-to-Value (cLTV).

Ein einfaches Beispiel

Bei 210.000 Euro Restschuld und 300.000 Euro aktuellem Immobilienwert ergibt sich 210.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 70 %.

30 Prozent sind rechnerisch nicht mehr fremdfinanziert

Die Differenz zwischen Immobilienwert und Restschuld beträgt in diesem Beispiel 90.000 Euro beziehungsweise 30 % des aktuellen Immobilienwertes.

Die Bundesbank verwendet genau diese Kennzahl

Die Deutsche Bundesbank bezeichnet das Verhältnis zwischen ausstehendem Darlehensvolumen und aktuellem Immobilienwert als current Loan-to-Value (cLTV).

Tilgung verbessert die Kennzahl

Sinkt die Restschuld bei unverändertem Immobilienwert von 210.000 auf 180.000 Euro, reduziert sich die Quote von 70 % auf 60 %.

Auch der Immobilienwert beeinflusst sie

Steigt der Immobilienwert bei unverändert 210.000 Euro Restschuld von 300.000 auf 350.000 Euro, sinkt die Quote rechnerisch auf 60 %.

Umgekehrt kann die Quote wieder steigen

Fällt der Immobilienwert, kann die Quote trotz laufender Tilgung höher ausfallen oder langsamer sinken.

Über 100 Prozent ist eine besondere Situation

Eine Quote über 100 % bedeutet, dass die Restschuld höher ist als der angesetzte aktuelle Immobilienwert; auch die Bundesbank hebt solche Fälle bei ihrer Risikobetrachtung besonders hervor.

Nicht mit dem Beleihungsauslauf verwechseln

Beim deutschen Beleihungsauslauf wird regelmäßig der bankseitige Beleihungswert als Bezugsgröße verwendet, während der cLTV den Kredit zum aktuellen Markt- beziehungsweise Immobilienwert ins Verhältnis setzt.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Kennzahl, die jeder sofort versteht

Die Frage lautet ganz einfach: „Wie viel Prozent meiner Immobilie sind rechnerisch noch mit dem Kredit belastet?“

Ein Beispiel

Aktueller Immobilienwert: 300.000 Euro

Restschuld: 210.000 Euro

Restschuldquote zum Immobilienwert: 70 %

Rechnerische Differenz zwischen Wert und Restschuld: 90.000 Euro

Nach einigen Jahren kann das anders aussehen

Sinkt die Restschuld auf 170.000 Euro und steigt der Immobilienwert beispielsweise auf 340.000 Euro, beträgt die Quote nur noch 50 %.

Zwei Entwicklungen wirken gleichzeitig

Zum einen tilgt der Eigentümer sein Darlehen. Zum anderen kann sich der Marktwert der Immobilie verändern – nach oben, aber selbstverständlich auch nach unten.

Deshalb würden wir Wertsteigerungen vorsichtig ansetzen

Die Tilgung ist vertraglich nachvollziehbar und über den Tilgungsplan relativ genau berechenbar. Ein zukünftiger Immobilienwert ist dagegen immer eine Schätzung und sollte aus unserer Sicht nicht unnötig optimistisch angesetzt werden.

Unter 100 Prozent entsteht rechnerisches Eigenkapital im Objekt

Bei 300.000 Euro Immobilienwert und 210.000 Euro Restschuld besteht rechnerisch eine Differenz von 90.000 Euro. Dieser Betrag ist allerdings nicht mit frei verfügbarem Bankguthaben gleichzusetzen und berücksichtigt mögliche Verkaufs- oder sonstige Kosten noch nicht.

Für eine spätere Finanzierung kann die Entwicklung interessant sein

Eine deutlich niedrigere Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert kann die wirtschaftliche Ausgangslage bei einer Anschlussfinanzierung oder weiteren Finanzierung verbessern, auch wenn Banken dafür ihre eigene Bewertung und insbesondere ihren Beleihungswert heranziehen.

Die Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert ist eine sehr einfache und zugleich aussagekräftige Kennzahl. Sie zeigt anschaulich, wie sich Verschuldung und rechnerischer Eigenkapitalanteil einer Immobilie im Laufe der Jahre verändern.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – current Loan-to-Value: Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert

Europäische Zentralbank – Definition der Loan-to-Value Ratio (LTV)

Verbraucherzentrale – Verkehrswert, Beleihungswert und Immobilienfinanzierung