Wie berechne ich, wie viel Prozent meiner Jahresmiete der jährlichen Tilgung entsprechen?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Beträgt die jährliche Tilgung 6.000 Euro und die Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro, ergibt sich 6.000 € ÷ 12.000 € × 100 = 50 %.

Das bedeutet konkret

Der jährliche Schuldenabbau entspricht in diesem Beispiel rechnerisch der Hälfte der Jahresnettokaltmiete.

Die Miete bezahlt nicht ausschließlich die Tilgung

Die Kennzahl ist lediglich ein Größenvergleich, denn aus den Mieteinnahmen müssen zusätzlich insbesondere Finanzierungskosten und nicht umlagefähige Eigentümerkosten getragen werden.

Beim Annuitätendarlehen verändert sich die Tilgung

Mit sinkender Restschuld verringert sich der Zinsanteil der grundsätzlich gleichbleibenden Rate und der Tilgungsanteil steigt, weshalb auch diese Quote im Laufe der Finanzierung steigen kann.

Ein späteres Beispiel

Steigt die jährliche Tilgung auf 7.200 Euro und beträgt die Jahresnettokaltmiete weiterhin 12.000 Euro, erhöht sich die Kennzahl auf 60 %.

Auch die Miete beeinflusst die Quote

Steigt gleichzeitig die Jahresnettokaltmiete, muss sich die Quote trotz höherer Tilgung nicht im gleichen Umfang erhöhen.

Die Kennzahl misst keine Rendite

Eine Quote von 50 % oder 70 % sagt allein weder aus, ob die Immobilie rentabel ist, noch ob ihr monatlicher Cashflow positiv ist.

Es ist eine praktische Vergleichsgröße

Die Tilgung im Verhältnis zur Jahresmiete ist keine standardisierte Bankkennzahl, sondern eine leicht verständliche Zusatzrechnung zur Einordnung von Mietertrag und Schuldenabbau.

Aus unserer Beraterpraxis

Uns gefällt die Verbindung von Miete und Vermögensaufbau

Bei einer Kapitalanlageimmobilie kommt die Miete zunächst als Einnahme herein, während durch die Tilgung gleichzeitig die Verschuldung sinkt. Beide Größen einmal miteinander zu vergleichen, macht den laufenden Schuldenabbau sehr anschaulich.

Ein einfaches Beispiel

Jahresnettokaltmiete: 12.000 Euro

Jährliche Tilgung: 6.000 Euro

Tilgung im Verhältnis zur Jahresmiete: 50 %

Nach einigen Jahren kann der Anteil steigen

Erhöht sich innerhalb der Annuität der jährliche Tilgungsbetrag beispielsweise auf 7.200 Euro, entsprechen diese bei unverändert 12.000 Euro Jahresmiete bereits 60 %.

Trotzdem würden wir nicht sagen: „Der Mieter tilgt 60 Prozent“

Diese Formulierung wäre zu vereinfachend. Der Anleger trägt schließlich ebenfalls Finanzierungskosten, Eigentümerkosten, mögliche Leerstände und gegebenenfalls einen eigenen monatlichen Zuschuss.

Die Tilgung bleibt wirtschaftlich trotzdem interessant

Während Kreditzinsen echte Finanzierungskosten darstellen, reduziert Tilgung die Restschuld. Deshalb kann eine Immobilie einen leicht negativen Cashflow besitzen und gleichzeitig einen erheblichen jährlichen Schuldenabbau erzeugen.

Finanztip zeigt diesen Zusammenhang ebenfalls

In einer aktuellen Beispielrechnung für eine vermietete Kapitalanlage werden Mieteinnahmen, Kosten, Kreditrate, Zinsen und Restschuld getrennt ausgewiesen; dadurch wird sichtbar, dass ein Teil der Kreditrate laufend zur Entschuldung beiträgt.

Wir betrachten deshalb beide Seiten

Wir möchten wissen: Wie viel Liquidität kostet mich die Immobilie jährlich – und wie viel Darlehen wird im selben Zeitraum zurückgeführt? Nur beide Größen zusammen ergeben ein vernünftiges Bild.

Die Kennzahl ist mathematisch sehr einfach und eignet sich gut, um den jährlichen Schuldenabbau greifbar zu machen. Sie sollte aber immer zusammen mit Zinskosten, Cashflow, Restschuld und eingesetztem Eigenkapital betrachtet werden.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – Annuitätendarlehen: Zusammenspiel von Zins und Tilgung

KfW – Annuitätendarlehen und Tilgung

Finanztip – Kapitalanlageimmobilie: Miete, Kredit, Tilgung und Restschuld