Wie berechne ich, wie viel ich monatlich zu meiner Kapitalanlageimmobilie dazuzahlen muss?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Die Formel lautet: monatliche Kreditrate + nicht umlagefähige laufende Eigentümerkosten – monatliche Nettokaltmiete = Zuschussbedarf.

Ein einfaches Beispiel

Bei 1.000 Euro Kreditrate, 150 Euro nicht umlagefähigen Kosten und 900 Euro Nettokaltmiete ergibt sich 1.000 € + 150 € – 900 € = 250 Euro monatlicher Zuschussbedarf.

Bei einem Überschuss gibt es keinen Zuschussbedarf

Übersteigen die Mieteinnahmen die angesetzten laufenden Ausgaben, beträgt der Zuschussbedarf rechnerisch null und es entsteht stattdessen ein positiver Cashflow.

Die Kreditrate vollständig berücksichtigen

Für die Liquiditätsbetrachtung zählen sowohl Zins als auch Tilgung, weil beide tatsächlich monatlich bezahlt werden.

Eigentümerkosten nicht vergessen

Finanztip berücksichtigt bei Kapitalanlageimmobilien neben der Finanzierung ausdrücklich laufende Kosten wie Verwaltung und Erhaltung und zeigt in seiner Beispielrechnung auch laufende Zuzahlungen des Eigentümers.

Ein Jahreswert macht die Belastung noch deutlicher

250 Euro monatlicher Zuschuss entsprechen 3.000 Euro zusätzlicher Liquidität pro Jahr.

Leerstand kann den Zuschuss vorübergehend erhöhen

Fällt die Miete zeitweise ganz oder teilweise aus, müssen Kreditrate und zahlreiche Eigentümerkosten trotzdem weitergetragen werden.

Deshalb sollte eine Reserve vorhanden sein

Die Verbraucherzentrale empfiehlt bei Immobilienfinanzierungen, Einnahmen und Ausgaben realistisch gegenüberzustellen und zusätzlich einen finanziellen Puffer für ungünstige Entwicklungen einzuplanen.

Eine praktische, keine standardisierte Kennzahl

Der „monatliche Zuschussbedarf“ ist keine gesetzlich definierte Fachkennzahl, sondern eine besonders leicht verständliche Liquiditätsgröße für Kapitalanleger.

Aus unserer Beraterpraxis

Das ist eine der häufigsten Anlegerfragen

Am Ende vieler Berechnungen interessiert den Käufer eine ganz einfache Zahl: „Wie viel muss ich jeden Monat aus meinem eigenen Einkommen dazulegen?“

Ein Beispiel

Nettokaltmiete: 900 Euro

Kreditrate: 1.000 Euro

Nicht umlagefähige Kosten: 150 Euro

Eigener Zuschuss: 250 Euro monatlich

Daraus werden 3.000 Euro im Jahr

Wir würden den Monatsbetrag immer auch auf das Jahr hochrechnen. Aus vermeintlich überschaubaren 250 Euro werden damit 3.000 Euro jährlicher Liquiditätsbedarf.

Eine Zuzahlung ist nicht automatisch schlecht

Wenn beispielsweise ein erheblicher Teil der Kreditrate aus Tilgung besteht, wird mit einem Teil der monatlichen Zahlung gleichzeitig die Restschuld reduziert. Deshalb darf der Zuschussbedarf nicht mit einem wirtschaftlichen Verlust gleichgesetzt werden.

Trotzdem muss das Geld vorhanden sein

Diese Unterscheidung darf nicht dazu führen, eine hohe monatliche Belastung schönzurechnen. Die 250 Euro müssen jeden Monat tatsächlich vom Anleger aufgebracht werden.

Wir würden mehrere Varianten rechnen

Bei einer Finanzierung können beispielsweise unterschiedliche Tilgungen zu 100, 200 oder 300 Euro monatlichem Zuschussbedarf führen. Dann lässt sich sehr konkret entscheiden, welche Belastung langfristig komfortabel tragbar ist.

Laufende Zuzahlungen sind keineswegs ungewöhnlich

Auch Finanztip zeigt in seiner aktuellen Beispielrechnung für eine vermietete Kapitalanlage, dass der Eigentümer über mehrere Jahre zusätzliche eigene Ersparnisse für Kredit und laufende Kosten einbringen muss.

Die laufende Tragfähigkeit ist ein wichtiges Auswahlkriterium

ING nennt bei Kapitalanlegern ausdrücklich die Frage, ob die Miete die laufenden Kosten deckt, als eines der wichtigen Kriterien bei der Immobilienauswahl.

Der monatliche Zuschussbedarf ist mathematisch eine der einfachsten Größen überhaupt, für die persönliche Entscheidung aber ausgesprochen wichtig. Wir möchten lieber vorher ganz konkret wissen, ob monatlich 50, 200 oder 500 Euro zusätzlich benötigt werden, als diese Zahl erst nach dem Immobilienkauf festzustellen.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Finanztip – Kapitalanlageimmobilie: Miete, laufende Kosten, Finanzierung und Zuzahlungen

ING – Kapitalanlage: laufende Kosten und Tragfähigkeit durch die Miete

Verbraucherzentrale – Monatliche Liquidität und ausreichenden Finanzierungspuffer berechnen