Wie berechne ich die Jahresnettokaltmiete meiner Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Bei einer unveränderten monatlichen Nettokaltmiete gilt: Jahresnettokaltmiete = monatliche Nettokaltmiete × 12.

Ein einfaches Beispiel

Bei 800 Euro Nettokaltmiete pro Monat beträgt die Jahresnettokaltmiete 800 € × 12 = 9.600 Euro.

Nebenkosten gehören nicht hinein

Das Statistische Bundesamt definiert die Nettokaltmiete als den vereinbarten monatlichen Betrag für die Überlassung der Wohnung, während kalte und warme Nebenkosten gesondert betrachtet werden.

Bei einer Mietänderung muss monatsgenau gerechnet werden

Steigt die Nettokaltmiete beispielsweise nach sechs Monaten von 800 auf 840 Euro, beträgt die Jahresnettokaltmiete 6 × 800 € + 6 × 840 € = 9.840 Euro.

Sollmiete und tatsächlich erhaltene Miete unterscheiden

Die vereinbarte Jahresnettokaltmiete kann beispielsweise 9.600 Euro betragen, obwohl wegen Mietausfall oder Leerstand tatsächlich weniger Geld beim Vermieter eingeht.

Auch in der Immobilienbewertung ist die Jahresmiete eine wichtige Größe

Das Bewertungsgesetz verwendet monatliche Nettokaltmieten zur Ermittlung des jährlichen Rohertrags eines Grundstücks.

Die Nettokaltmiete ist besonders gut vergleichbar

Auch der Deutsche Mieterbund beschreibt die Nettokaltmiete als reines Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung ohne Betriebs- und Heizkosten.

Viele andere Kennzahlen bauen darauf auf

Die Jahresnettokaltmiete wird beispielsweise für Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor und verschiedene Cashflow- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen benötigt.

Deshalb sollte immer dieselbe Mietdefinition verwendet werden

Wer Immobilien miteinander vergleicht, sollte darauf achten, nicht bei einem Objekt die Nettokaltmiete und beim anderen versehentlich eine Miete einschließlich Nebenkosten zu verwenden.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine der ersten Zahlen, die wir berechnen

Wenn uns bei einer Wohnung die monatliche Nettokaltmiete genannt wird, rechnen wir fast automatisch auf das Jahr hoch. Aus 800 Euro monatlich werden 9.600 Euro Jahresnettokaltmiete.

Die Jahreszahl ist für Immobilien wesentlich praktischer

Kaufpreis und Immobilienwert werden ebenfalls als Gesamtbeträge betrachtet. Deshalb lässt sich eine Jahresmiete viel leichter mit dem Kaufpreis in Beziehung setzen als eine einzelne Monatsmiete.

Daraus entsteht sofort der Kaufpreisfaktor

Kostet die Immobilie beispielsweise 240.000 Euro und erzielt 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete, entspricht das einem Kaufpreisfaktor von 20. Schon zwei sehr einfache Zahlen vermitteln damit einen ersten Eindruck von der Preis-Miet-Relation.

Auch die Bruttomietrendite lässt sich sofort ableiten

Bei denselben Zahlen ergeben 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete geteilt durch 240.000 Euro Kaufpreis eine Bruttomietrendite von 5 %.

Bestandsmiete und Wunschmiete nicht vermischen

Bei einer bereits vermieteten Wohnung würden wir zunächst mit der tatsächlich vereinbarten Nettokaltmiete rechnen. Eine möglicherweise zukünftig erzielbare höhere Miete kann zusätzlich als Szenario betrachtet werden, sollte aber nicht unbemerkt zur Ausgangsmiete gemacht werden.

Ein Blick auf zwölf Monate verhindert Denkfehler

Auch Leerstand, Mieterwechsel oder eine unterjährige Mieterhöhung werden in einer Jahresbetrachtung wesentlich deutlicher sichtbar. Deshalb ist die Jahresnettokaltmiete für uns eine absolute Grundgröße fast jeder Immobilienrechnung.

Die Jahresnettokaltmiete ist mathematisch banal, aber für Kapitalanlageimmobilien unverzichtbar. Auf ihr bauen zahlreiche bekannte Rendite- und Kaufpreiskennzahlen überhaupt erst auf.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Statistisches Bundesamt – Definition und Bestandteile der Nettokaltmiete

Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz – § 254 BewG: monatliche Nettokaltmiete und jährlicher Rohertrag

Deutscher Mieterbund – Nettokaltmiete als Miete ohne Betriebs- und Heizkosten