Wie berechne ich den anfänglichen Tilgungssatz meiner Immobilienfinanzierung?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Die Formel lautet: anfänglicher Tilgungssatz = anfänglicher Tilgungsbetrag pro Jahr ÷ ursprüngliche Darlehenssumme × 100.

Ein einfaches Beispiel

Wer 300.000 Euro Darlehen aufnimmt und im ersten Jahr anfänglich 6.000 Euro tilgt, hat einen Tilgungssatz von 6.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 2 %.

Auch aus der Monatsrate lässt er sich ableiten

Bei einem Annuitätendarlehen kann vereinfacht gerechnet werden: Tilgungssatz = Annuitätensatz – Sollzinssatz.

Beispiel mit 1.500 Euro Monatsrate

Bei 300.000 Euro Darlehen entsprechen 1.500 Euro Monatsrate 18.000 Euro jährlich beziehungsweise einem Annuitätensatz von 6 %; bei 4 % Sollzins bleiben somit 2 % anfängliche Tilgung.

Zins und Tilgung ergeben gemeinsam die Anfangsrate

Die Verbraucherzentrale verwendet ebenfalls die Kombination aus Zinssatz und Anfangstilgung zur Berechnung der möglichen Monatsrate und Darlehenssumme.

Der Tilgungsanteil steigt später automatisch

Beim klassischen Annuitätendarlehen sinkt mit zunehmender Rückzahlung die Restschuld und damit der Zinsanteil, während innerhalb der grundsätzlich gleichbleibenden Rate immer mehr getilgt wird.

Deshalb heißt es „anfängliche“ Tilgung

Ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 % bedeutet nicht, dass während der gesamten Darlehenslaufzeit jedes Jahr lediglich 2 % der ursprünglichen Darlehenssumme zurückgezahlt werden.

Eine höhere Tilgung verkürzt die Finanzierung

Je höher die anfängliche Tilgung gewählt wird, desto schneller sinkt grundsätzlich die Restschuld, allerdings steigt gleichzeitig die monatliche Kreditrate.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Prozentzahl sollte jeder Kreditnehmer kennen

Neben Darlehenshöhe und Sollzins gehört der anfängliche Tilgungssatz für uns zu den absoluten Grundlagen einer Immobilienfinanzierung.

Die Rechnung kann man im Kopf machen

Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die anfängliche Annuität 6 %. Bei 300.000 Euro Darlehen sind das 18.000 Euro jährlich beziehungsweise 1.500 Euro monatlich.

Ein Prozentpunkt macht viel aus

Bei 300.000 Euro Darlehen bedeutet ein zusätzlicher Prozentpunkt Tilgung zunächst 3.000 Euro jährlich beziehungsweise 250 Euro monatlich mehr Kreditrate.

Gleichzeitig sinkt die Restschuld schneller

Diese zusätzlichen 250 Euro sind wirtschaftlich nicht einfach zusätzliche Kosten. Sie reduzieren die Verschuldung und sorgen außerdem dafür, dass im weiteren Verlauf weniger Zinsen auf die Restschuld anfallen.

Niedrigere Tilgung schafft mehr Liquidität

Gerade bei Kapitalanlageimmobilien kann es sinnvoll sein, nicht automatisch die maximal mögliche Tilgung zu wählen. Liquiditätsreserve, weitere Investments und persönliche Flexibilität können ebenfalls einen hohen Wert besitzen.

Wir vergleichen deshalb mehrere Varianten

Wir würden beispielsweise 1,5 %, 2 %, 2,5 % und 3 % Anfangstilgung nebeneinanderstellen und jeweils Monatsrate, Restschuld und langfristige Zinskosten vergleichen.

Der anfängliche Tilgungssatz ist eine der einfachsten und wichtigsten Kennzahlen einer Immobilienfinanzierung. Er zeigt unmittelbar, wie schnell die Entschuldung startet und welchen monatlichen Liquiditätseinsatz der Anleger dafür leisten muss.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: Zusammenhang von Rate, Zins und Anfangstilgung

LBS – Annuitätendarlehen: Zinssatz, Tilgungssatz und Berechnung der Rate

Sparkasse – Tilgungsrechner: anfänglicher Tilgungssatz, Rate und Restschuld