Was ist die Schuldendienstquote bei einer Immobilienfinanzierung und wie wird sie berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Die Schuldendienstquote, international häufig als Debt-Service-to-Income Ratio ( DSTI ) bezeichnet, setzt die regelmäßigen Zahlungen für Zins und Tilgung ins Verhältnis zum verfügbaren Einkommen; die Europäische Zentralbank definiert die DSTI entsprechend als Verhältnis von Schuldendienstzahlungen zum verfügbaren Einkommen.

Ein einfaches Beispiel

Beträgt das monatliche Nettoeinkommen 5.000 Euro und müssen insgesamt 1.500 Euro für Zins und Tilgung gezahlt werden, ergibt sich eine Schuldendienstquote von 1.500 € ÷ 5.000 € × 100 = 30 %.

Eine höhere Quote bedeutet eine stärkere Einkommensbelastung

Steigt die Kreditrate bei unverändertem Einkommen beispielsweise auf 2.000 Euro, erhöht sich die Quote auf 40 % und entsprechend weniger Einkommen bleibt für Lebenshaltung, Rücklagen und andere Verpflichtungen.

Banken betrachten nicht nur eine einzelne Prozentzahl

Für die tatsächliche Kreditprüfung werden zusätzlich Einkommen, regelmäßige Ausgaben, bestehende Kredite, Haushaltsgröße, Reserven und weitere individuelle Faktoren berücksichtigt.

Eine bekannte Faustregel liegt ungefähr bei 40 %

Die Verbraucherzentrale erläutert, dass viele Banken als Faustregel eine Kreditrate von höchstens etwa 40 % des Nettoeinkommens empfehlen, betont gleichzeitig aber die Notwendigkeit einer vollständigen Haushaltsrechnung.

Die tatsächlichen deutschen Haushalte liegen im Durchschnitt niedriger

Nach der Vermögensbefragung der Deutschen Bundesbank betrug der Anteil der Zins- und Tilgungsleistungen am Netto-Haushaltseinkommen verschuldeter Haushalte im Jahr 2023 im Mittel rund 18 %.

Bei Kapitalanlageimmobilien kommt die Miete hinzu

Bei einer vermieteten Immobilie sollte zusätzlich berücksichtigt werden, welche Mieteinnahmen die Finanzierung wirtschaftlich unterstützen und welche laufenden Objektkosten beim Eigentümer verbleiben.

Persönliche und objektbezogene Tragfähigkeit unterscheiden

Die Schuldendienstquote betrachtet vor allem die Belastung des Haushalts, während beispielsweise der DSCR untersucht, wie gut der operative Ertrag der Immobilie selbst den Kapitaldienst deckt.

Eine niedrige Quote schafft grundsätzlich mehr Puffer

Je geringer der Anteil des Einkommens ist, der für bestehende Kreditverpflichtungen benötigt wird, desto größer ist grundsätzlich der finanzielle Spielraum für unerwartete Ausgaben oder veränderte Rahmenbedingungen.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Prozentzahl, die jeder sofort versteht

Die Frage lautet ganz einfach: „Wie viel Prozent meines monatlichen Einkommens gehen für meine Kredite weg?“ Gerade vor dem Kauf einer weiteren Kapitalanlageimmobilie finden wir diese Zahl sehr hilfreich.

30 % können für zwei Haushalte völlig unterschiedlich sein

Bei 10.000 Euro Nettoeinkommen bleiben nach 3.000 Euro Schuldendienst noch 7.000 Euro übrig. Bei 3.000 Euro Nettoeinkommen und 900 Euro Schuldendienst beträgt die Quote ebenfalls 30 %, der absolute finanzielle Puffer ist aber deutlich kleiner.

Deshalb reicht eine starre Grenze nicht aus

Wir halten wenig davon, jedem Anleger pauschal zu sagen, bei 30 % sei alles gut und bei 40 % alles schlecht. Einkommen, Familiengröße, sonstige Verpflichtungen, Vermögen und vorhandene Liquiditätsreserven müssen dazugehören.

Kapitalanlageimmobilien brauchen eine zweite Betrachtung

Bei einer vermieteten Wohnung würden wir zusätzlich prüfen, welcher Teil des Kapitaldienstes wirtschaftlich durch die Mieteinnahmen getragen wird. Eine persönliche Schuldendienstquote allein sagt deshalb noch nicht, ob das einzelne Objekt gut oder schlecht kalkuliert ist.

Mehrere Immobilien zusammen betrachten

Wer bereits mehrere Finanzierungen besitzt, sollte nicht nur die Rate des neu geplanten Objekts betrachten. Entscheidend ist die gesamte bestehende Kreditbelastung im Verhältnis zu Einkommen, Mieteinnahmen und Reserven.

Steigende Zinsen gehören in den Stresstest

Besonders bei zukünftigen Anschlussfinanzierungen würden wir prüfen, wie sich die Schuldendienstquote verändert, wenn sich die monatlichen Kreditraten erhöhen. Eine heute komfortable Quote kann bei deutlich höheren Anschlusszinsen wesentlich anspruchsvoller werden.

Die Schuldendienstquote ist eine einfache und international etablierte Kennzahl für die persönliche Finanzierungsbelastung. Für Kapitalanleger würden wir sie immer gemeinsam mit Haushaltsüberschuss, Kapitaldienst der Immobilie, Cashflow und DSCR betrachten.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Europäische Zentralbank – Definition der Debt-Service-to-Income Ratio ( DSTI )

Deutsche Bundesbank – Schuldendienst im Verhältnis zum Netto-Haushaltseinkommen

Verbraucherzentrale – Welche Kreditrate kann ich mir bei einer Immobilienfinanzierung leisten?