Was ist der Kapitaldienst einer Immobilienfinanzierung und wie wird er berechnet?

Ausführliche Antwort

Zins und Tilgung bilden gemeinsam den Kapitaldienst

Der Kapitaldienst setzt sich aus den für ein Darlehen zu leistenden Zins- und Tilgungszahlungen zusammen; so definiert ihn auch die IHK in ihrem Finanzierungslexikon.

Ein einfaches Beispiel

Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich zunächst ein Kapitaldienst von 300.000 € × 6 % = 18.000 Euro jährlich beziehungsweise 1.500 Euro monatlich.

Die Zusammensetzung verändert sich

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung grundsätzlich konstant, während der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt und der Tilgungsanteil steigt; die KfW erläutert diese Funktionsweise ebenfalls.

Der Kapitaldienst belastet vollständig die Liquidität

Für die Cashflow-Berechnung muss grundsätzlich die gesamte tatsächlich zu zahlende Kreditrate berücksichtigt werden, obwohl Zins und Tilgung wirtschaftlich unterschiedlich wirken.

Tilgung ist trotzdem keine Finanzierungskostenposition wie der Zins

Der Zins ist die Vergütung für das geliehene Geld, während die Tilgung die Restschuld reduziert und damit die Verschuldung des Eigentümers abbaut.

Die Kapitaldienstfähigkeit ist für die Finanzierung wichtig

Banken betrachten, ob Einkommen beziehungsweise Objektüberschüsse ausreichen, um Zins und Tilgung dauerhaft leisten zu können; die Investitionsbank Berlin beschreibt die Kapitaldienstfähigkeit genau als diese Fähigkeit zur Bedienung fälliger Zins- und Tilgungszahlungen.

Kapitaldienst und DSCR hängen direkt zusammen

Beim Kapitaldienstdeckungsgrad ( DSCR ) wird der verfügbare operative Ertrag ins Verhältnis zum laufenden Kapitaldienst gesetzt, um zu prüfen, wie komfortabel die Kreditbelastung aus den Erträgen getragen werden kann.

Sondertilgungen sollte man gesondert betrachten

Freiwillige Sondertilgungen gehören nicht zwingend zum regelmäßig geschuldeten Kapitaldienst und sollten bei Vergleichen deshalb separat ausgewiesen werden.

Der Kapitaldienst kann sich bei der Anschlussfinanzierung verändern

Nach Ende der Sollzinsbindung können ein anderer Zinssatz, eine veränderte Tilgung oder eine neue Laufzeit dazu führen, dass die jährliche Kreditbelastung deutlich steigt oder fällt.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Zahl, die jeder Anleger kennen sollte

Neben Kaufpreis, Miete und Darlehenshöhe möchten wir sofort wissen: „Wie hoch ist mein Kapitaldienst pro Monat und pro Jahr?“ Damit wird auf einen Blick sichtbar, welche Liquidität die Finanzierung regelmäßig beansprucht.

Die Jahreszahl ist besonders praktisch

Eine Monatsrate von 1.500 Euro entspricht 18.000 Euro Kapitaldienst pro Jahr. Diese Zahl lässt sich unmittelbar den jährlichen Mieteinnahmen und Objektkosten gegenüberstellen.

Dadurch wird die Cashflow-Rechnung sehr übersichtlich

Wenn beispielsweise 15.000 Euro nach Abzug der laufenden Objektkosten zur Verfügung stehen, aber 18.000 Euro Kapitaldienst gezahlt werden müssen, fehlen zunächst 3.000 Euro jährlich beziehungsweise 250 Euro monatlich.

Der Kapitaldienst ist aber nicht komplett „weg“

Von den 18.000 Euro Kreditrate entfällt ein Teil auf Zinsen und ein Teil auf Tilgung. Für die Liquidität werden zwar beide bezahlt, aber nur der Zins stellt den eigentlichen Preis des Fremdkapitals dar.

Für einen Stresstest erhöhen wir gedanklich den Kapitaldienst

Besonders interessant wird die Kennzahl bei der Anschlussfinanzierung. Wir würden beispielsweise prüfen, wie hoch der Kapitaldienst bei einem späteren Sollzins von 4 %, 5 % oder 6 % wäre und ob die Immobilie sowie die persönliche Liquidität diese Belastung weiterhin tragen können.

Mehrere Darlehen müssen zusammengezählt werden

Besteht eine Finanzierung aus mehreren Tranchen oder Förderdarlehen, interessiert uns der gesamte Kapitaldienst aller Kredite. Nur so entsteht ein realistisches Bild der tatsächlichen Finanzierungsbelastung.

Der Kapitaldienst gehört für uns zu den absoluten Grundgrößen einer Immobilienfinanzierung. Er verbindet Darlehenshöhe, Zins und Tilgung mit der tatsächlichen laufenden Liquiditätsbelastung und bildet zugleich die Grundlage für weitere Kennzahlen wie Cashflow und DSCR.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

IHK – Kapitaldienst: Zins- und Tilgungszahlungen

Investitionsbank Berlin – Kapitaldienstfähigkeit, Zins und Tilgung

KfW – Tilgung, Zinsen und Funktionsweise der Kreditrückzahlung