Wie berechne ich, wie viel Prozent meines Immobiliendarlehens bereits getilgt sind?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Eine praktische Formel lautet: Tilgungsfortschritt = ( ursprüngliche Darlehenssumme – aktuelle Restschuld ) ÷ ursprüngliche Darlehenssumme × 100.

Ein einfaches Beispiel

Wurden ursprünglich 300.000 Euro finanziert und beträgt die aktuelle Restschuld noch 225.000 Euro, wurden 75.000 Euro beziehungsweise 25 % des ursprünglichen Darlehens zurückgezahlt.

Umgekehrt lässt sich die Restschuldquote berechnen

Die Restschuldquote beträgt im Beispiel noch 225.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 75 %.

Die Restschuld sinkt beim Annuitätendarlehen zunehmend schneller

Bei einem Annuitätendarlehen reduziert jede Tilgung die Restschuld, wodurch innerhalb der grundsätzlich gleichbleibenden Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt; die Verbraucherzentrale erläutert diesen Zusammenhang und die Bedeutung des Tilgungsplans.

Sondertilgungen erhöhen den Tilgungsfortschritt sofort

Eine zusätzliche Sondertilgung reduziert unmittelbar die Restschuld und damit auch die zukünftige Zinsbelastung; der Finanztip-Tilgungsrechner zeigt die Auswirkungen von Tilgung und Sondertilgung auf Restschuld und Laufzeit.

Ein Tilgungsplan liefert die exakten Werte

Der Tilgungsplan zeigt für jeden Zeitpunkt, wie viel des Darlehens bereits zurückgezahlt wurde und welche Restschuld verbleibt; auch der Verband der Privaten Bausparkassen definiert die Restschuld als den noch nicht zurückgezahlten Teil eines Darlehens.

Die Kennzahl ist besonders zum Ende der Zinsbindung interessant

Wer nach zehn Jahren beispielsweise bereits 35 % statt nur 20 % des ursprünglichen Darlehens getilgt hat, startet mit einer entsprechend geringeren Restschuld in die Anschlussfinanzierung.

Prozentzahl und Eurobetrag gemeinsam betrachten

25 % Tilgungsfortschritt können bei einem ursprünglichen Darlehen von 100.000 Euro lediglich 25.000 Euro, bei 500.000 Euro dagegen bereits 125.000 Euro zurückgezahltes Fremdkapital bedeuten.

Tilgungsfortschritt ist keine Renditekennzahl

Die Kennzahl zeigt ausschließlich den Rückzahlungsstand der Finanzierung und sagt allein noch nichts über Wertentwicklung, Cashflow oder Gesamtrendite der Immobilie aus.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Prozentzahl versteht jeder sofort

Wir finden die Frage „Wie viel Prozent meines Kredits habe ich eigentlich schon zurückgezahlt?“ ausgesprochen hilfreich. Eine Restschuld von 220.000 Euro lässt sich wesentlich besser einordnen, wenn man gleichzeitig weiß, ob ursprünglich 250.000 oder 400.000 Euro aufgenommen wurden.

Wir schauen nicht nur auf die Restschuld in Euro

Bei zwei Anlegern können nach zehn Jahren jeweils noch 200.000 Euro Restschuld bestehen. Wenn der eine ursprünglich 250.000 Euro und der andere 350.000 Euro finanziert hat, unterscheiden sich deren Tilgungsfortschritte erheblich.

Die Kennzahl motiviert auch psychologisch

Wer sieht, dass beispielsweise bereits 30 %, 40 % oder 50 % des ursprünglichen Darlehens zurückgeführt wurden, erkennt sehr anschaulich, welchen Teil der Finanzierung er bereits hinter sich gebracht hat.

Für die Anschlussfinanzierung wird sie besonders interessant

Je größer der bereits getilgte Anteil ist, desto geringer ist grundsätzlich der Betrag, der zum nächsten Zinsbindungsende erneut finanziert werden muss. Das kann die Abhängigkeit vom zukünftigen Zinsniveau deutlich reduzieren.

Sondertilgungen werden sofort sichtbar

Wer beispielsweise bei 300.000 Euro Ausgangsdarlehen zusätzlich 15.000 Euro tilgt, verbessert seinen Tilgungsfortschritt unmittelbar um weitere 5 Prozentpunkte.

Trotzdem darf die Immobilienseite nicht vergessen werden

Ein stark zurückgeführtes Darlehen ist positiv, macht aber eine wirtschaftlich schlechte Immobilie nicht automatisch zu einem guten Investment. Wir betrachten deshalb Tilgungsfortschritt, Immobilienwert, Cashflow und Rendite gemeinsam.

Der Tilgungsfortschritt ist mathematisch extrem einfach und keine komplizierte Fachkennzahl. Gerade deshalb halten wir ihn für sehr nützlich: Er übersetzt die Restschuld in eine verständliche Prozentzahl und zeigt unmittelbar, wie weit die Entschuldung bereits vorangeschritten ist.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: Tilgung, Tilgungsplan und Restschuld

Finanztip – Tilgungsrechner: Tilgung, Restschuld und Sondertilgung berechnen

Verband der Privaten Bausparkassen – Restschuld und Tilgungsplan