Kurzantwort
Die Mietausfallquote zeigt, welcher Anteil der eigentlich geschuldeten Mieteinnahmen tatsächlich ausfällt. Vereinfacht lässt sie sich berechnen als ausgefallene Miete ÷ Sollmiete × 100. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
Für eine auf Zahlungsausfälle bezogene Betrachtung gilt: Mietausfallquote = endgültig beziehungsweise wirtschaftlich ausgefallene Mietforderungen ÷ Sollmiete × 100.
Beträgt die Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro und fallen davon 600 Euro tatsächlich aus, beträgt die Mietausfallquote 600 € ÷ 12.000 € × 100 = 5 %.
Zahlt ein Mieter lediglich verspätet und begleicht die Forderung später vollständig, liegt zwar zwischenzeitlich ein Mietrückstand vor, wirtschaftlich aber kein endgültiger Mietausfall.
Für die eigene Wirtschaftlichkeitsanalyse würden wir Leerstandsverluste und Zahlungsausfälle getrennt ausweisen, damit erkennbar bleibt, wodurch Mieteinnahmen tatsächlich verloren gehen.
In der Immobilienwirtschaft existieren auch weiter gefasste Mietausfallquoten, die neben uneinbringlichen Mietforderungen zusätzlich Erlösschmälerungen durch Leerstand einbeziehen; deshalb sollte bei jedem Kennzahlenvergleich die verwendete Definition geprüft werden. Beck eLibrary führt Mietausfallquote und Mietausfallwagnis als eigenständige Immobilienkennzahlen.
Das bewertungsrechtliche Mietausfallwagnis umfasst nach § 32 ImmoWertV neben uneinbringlichen Zahlungsrückständen auch vorübergehenden Leerstand, bestimmte zusätzliche Bewirtschaftungskosten und Risiken aus Rechtsverfolgung.
Fallen bei 12.000 Euro erwarteter Jahresmiete 600 Euro endgültig aus, stehen für Kosten, Finanzierung und Überschuss nur noch 11.400 Euro Mieteinnahmen zur Verfügung.
Besitzt ein Anleger nur eine Wohnung, kann bereits ein einzelner größerer Zahlungsausfall die Jahresquote erheblich verändern, während sich solche Schwankungen bei größeren Beständen stärker verteilen.
Auch professionelle Property-Management-Auswertungen verwenden die Mietausfallquote zur Beurteilung von Mietermix und Forderungsmanagement; ein Beispiel hierfür liefert Volksbank Immobilien Kassel Göttingen.
Eine Wohnung kann auf dem Papier eine hervorragende Mietrendite besitzen. Entscheidend ist letztlich aber, ob die kalkulierte Miete tatsächlich regelmäßig auf dem Konto eingeht.
Bei 12.000 Euro Jahresmiete entsprechen 5 % zunächst nur 600 Euro. Wenn der jährliche positive Cashflow vorher beispielsweise lediglich 2.000 Euro betrug, reduziert dieser Mietausfall den Überschuss bereits um 30 %.
Wir würden möglichst separat betrachten:
Leerstand: Die Wohnung ist zeitweise nicht vermietet.
Mietrückstand: Die Miete ist fällig, aber noch offen.
Mietausfall: Die Forderung kann voraussichtlich oder endgültig nicht mehr vollständig realisiert werden.
Bonitätsprüfung, vernünftige Miethöhe, vollständige Unterlagen und konsequentes Forderungsmanagement können das Risiko reduzieren, vollständig ausschließen lässt es sich jedoch nie.
Bei einer einzelnen Eigentumswohnung kann die Mietausfallquote jahrelang 0 % betragen und durch einen einzigen problematischen Mieter plötzlich deutlich steigen. Für langfristige Kalkulationen halten wir deshalb einen gewissen Risikopuffer grundsätzlich für sinnvoll.
Beide Kennzahlen zeigen unterschiedliche Teile desselben wirtschaftlichen Problems: Wie viel von der theoretisch möglichen Miete kommt tatsächlich beim Eigentümer an?
Die Mietausfallquote ist leicht zu berechnen und unmittelbar mit der tatsächlichen Rendite verbunden. Gerade bei knapp kalkulierten Kapitalanlageimmobilien können schon relativ kleine Mietausfälle einen erheblichen Teil des positiven Cashflows aufzehren.
Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.
Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz – § 32 ImmoWertV: Mietausfallwagnis
Beck eLibrary – Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft: Mietausfallquote
Volksbank Immobilien Kassel Göttingen – Mietausfallquote als Kennzahl im Property Management
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!