Kurzantwort
Die Leerstandsquote zeigt, welcher Anteil einer Immobilie beziehungsweise welcher Zeitraum innerhalb eines Jahres nicht vermietet ist. Bei einer einzelnen Wohnung kann sie beispielsweise über die Leerstandstage berechnet werden: Leerstandstage ÷ 365 × 100. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Für eine einzelne Kapitalanlagewohnung ist eine einfache zeitbezogene Berechnung besonders verständlich: Leerstandsquote = Leerstandstage ÷ mögliche Vermietungstage × 100.
Steht eine Wohnung innerhalb eines Jahres 30 Tage leer, beträgt die Leerstandsquote vereinfacht 30 ÷ 365 × 100 = rund 8,2 %.
Bei einem Mehrfamilienhaus können beispielsweise die Leerstandstage aller Wohnungen ins Verhältnis zu sämtlichen möglichen Vermietungstagen aller Einheiten gesetzt werden.
Das Statistische Bundesamt weist ausdrücklich darauf hin, dass in der amtlichen Statistik unterschiedliche Leerstandskonzepte verwendet werden, weshalb regionale Leerstandsquoten verschiedener Statistiken nicht automatisch miteinander vergleichbar sind.
Eine Wohnung kann beispielsweise nur einen Monat leer stehen, dieser Monat verursacht aber neben der fehlenden Miete gegebenenfalls zusätzliche vom Eigentümer zu tragende Kosten; die ImmoWertV berücksichtigt vorübergehenden Leerstand deshalb ausdrücklich innerhalb des Mietausfallwagnisses.
Für die Beurteilung eines Standortes kann zusätzlich die regionale marktaktive Leerstandsquote betrachtet werden, weil sie Hinweise darauf gibt, wie viel tatsächlich vermietbarer Wohnraum momentan ohne Nutzer ist.
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex unterscheidet marktaktiven Leerstand ausdrücklich vom gesamten Wohnungsleerstand, da beispielsweise nicht unmittelbar vermietbare oder dysfunktionale Leerstände für einen Vermieter eine andere Aussagekraft besitzen.
Eine Wohnung, die in den vergangenen fünf Jahren praktisch immer vermietet war, kann aufgrund veränderter Nachfrage, Lageentwicklung oder einer ungewöhnlich hohen Anschlussmiete zukünftig trotzdem ein höheres Leerstandsrisiko besitzen.
Die Leerstandsquote misst zunächst den tatsächlichen beziehungsweise angenommenen Umfang des Leerstands, während das Mietausfallwagnis darüber hinaus auch wirtschaftliche Risiken wie uneinbringliche Mietforderungen berücksichtigen kann.
Wir würden die Leerstandsquote bereits bei der Standort- und Objektprüfung betrachten. Eine hohe Mietrendite hilft wenig, wenn die zugrunde gelegte Miete regelmäßig über längere Zeit nicht erzielt werden kann.
Bei nur einer Kapitalanlagewohnung wirken sich schon 30 oder 60 Leerstandstage deutlich auf das Jahresergebnis aus. Bei 60 Tagen Leerstand wären rechnerisch bereits rund 16,4 % des Jahres ohne Mieteinnahmen vergangen.
Selbst bei guten Lagen würden wir langfristige Wirtschaftlichkeitsrechnungen nicht automatisch mit einer vollkommen lückenlosen Vermietung über Jahrzehnte aufbauen. Mieterwechsel, Renovierungszeiten oder andere Unterbrechungen können immer einmal auftreten.
Eine sehr niedrige marktaktive Leerstandsquote kann auf eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wiedervermietbarkeit hinweisen. Sie ist für uns deshalb ein wichtiges Indiz, ersetzt aber nicht die Prüfung der konkreten Mikrolage und der jeweiligen Wohnung.
Auch in einem angespannten Wohnungsmarkt kann eine schlecht geschnittene, überteuerte oder in schlechtem Zustand befindliche Wohnung schwieriger zu vermieten sein. Die regionale Kennzahl sollte deshalb niemals ungeprüft auf das einzelne Objekt übertragen werden.
Aus unserer Sicht sollte man Leerstandsquote und erzielbare Miete gemeinsam betrachten. Wer die Miete deutlich oberhalb des Marktes kalkuliert, kann eine rechnerisch hervorragende Rendite produzieren und gleichzeitig sein tatsächliches Leerstandsrisiko erhöhen.
Die Leerstandsquote ist mathematisch sehr einfach, aber wirtschaftlich enorm wichtig. Sie verbindet Standortqualität und Vermietbarkeit unmittelbar mit der tatsächlichen Rendite einer Kapitalanlageimmobilie.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
Statistisches Bundesamt – Definitionen und Unterschiede beim Wohnungsleerstand
empirica – CBRE-empirica-Leerstandsindex und marktaktiver Wohnungsleerstand
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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