Wie hoch sollte ich die jährlichen Instandhaltungskosten einer Kapitalanlageimmobilie pro Quadratmeter kalkulieren?

Ausführliche Antwort

Eine einfache Berechnung pro Quadratmeter

Für die Kalkulation kann zunächst gerechnet werden: jährlicher Instandhaltungsansatz = Wohnfläche × angenommene Instandhaltungskosten je m² und Jahr.

Ein einfaches Beispiel

Bei einer 60-m²-Wohnung und einem kalkulatorischen Ansatz von beispielsweise 15 Euro je m² entstehen 60 × 15 € = 900 Euro jährlich beziehungsweise 75 Euro monatlich.

Es gibt nicht den einen richtigen Eurobetrag

Der notwendige Ansatz hängt insbesondere von Alter, baulichem Zustand, Ausstattungsstandard und zukünftigem Reparaturbedarf der Immobilie ab.

Amtliche Bewertungsmodelle liefern Orientierung

Auch professionelle Immobilienbewertungsverfahren arbeiten mit pauschalierten Instandhaltungskosten je Quadratmeter; der Gutachterausschuss Essen verwendet beispielsweise in seinen Modellwerten mit Stand 1. Januar 2025 14 Euro je m² Wohnfläche und Jahr, wenn die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden.

Eine Eigentumswohnung besteht aus zwei Kostenebenen

Bei einer Eigentumswohnung muss zusätzlich zwischen dem über die WEG zu finanzierenden Gemeinschaftseigentum und möglichen Reparaturen innerhalb des eigenen Sondereigentums unterschieden werden.

Die Erhaltungsrücklage der WEG reicht deshalb nicht automatisch aus

Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig Geld für das Gemeinschaftseigentum zurücklegt, können beispielsweise Reparaturen oder Erneuerungen innerhalb der eigenen Wohnung zusätzliche Kosten verursachen.

Alter und Zustand sollten den Ansatz beeinflussen

Auch HypZert weist bei der Immobilienbewertung darauf hin, dass Objektzustand, Ausstattungsgrad und Alter bei der Bemessung von Instandhaltungskosten berücksichtigt werden müssen.

Durchschnittskosten sind keine Jahresprognose

In einem Jahr können praktisch keine Reparaturen auftreten und im nächsten Jahr mehrere Tausend Euro erforderlich werden, weshalb der kalkulatorische Ansatz vor allem ein langfristiger Durchschnittswert ist.

Größere Sanierungen separat prüfen

Sind bereits konkrete größere Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung, Fenstern oder anderen Bauteilen erkennbar, sollten diese zusätzlich kalkuliert und nicht einfach mit einer normalen jährlichen Pauschale abgegolten werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir rechnen lieber etwas ein als gar nichts

Eine Kalkulation mit 0 Euro Instandhaltung kann bei einer frisch renovierten Wohnung zunächst plausibel aussehen. Über einen Anlagehorizont von zehn, zwanzig oder dreißig Jahren halten wir eine solche Annahme jedoch für unrealistisch.

Ein kleiner monatlicher Ansatz verändert die Wahrheit nicht – aber die Rechnung

Bei einer 60-m²-Wohnung entsprechen 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr gerade einmal 75 Euro monatlich. Genau solche Beträge entscheiden aber mit darüber, ob ein vermeintlich positiver Cashflow tatsächlich belastbar ist.

Wir würden keine starre Pauschale für jede Immobilie verwenden

Bei einem jungen, technisch guten Gebäude kann ein anderer Ansatz sinnvoll sein als bei einem älteren Objekt mit erkennbaren Verschleißerscheinungen. Besonders wichtig ist deshalb der tatsächliche Zustand des Gebäudes und der Wohnung.

Bei Eigentumswohnungen schauen wir in die WEG-Unterlagen

Höhe der Erhaltungsrücklage, bisherige Instandhaltungen, Wirtschaftsplan und insbesondere die Protokolle früherer Eigentümerversammlungen können Hinweise darauf geben, welche größeren Maßnahmen möglicherweise bevorstehen.

Auch die Peterssche Formel zeigt die langfristige Dimension

In der Immobilienwirtschaft werden für langfristige Betrachtungen unterschiedliche Modelle verwendet; die sogenannte Peterssche Formel versucht beispielsweise, den langfristigen Instandhaltungsbedarf aus den Herstellungskosten eines Gebäudes abzuleiten. Haus & Grund verwendet diesen Ansatz ebenfalls in einer Untersuchung zu Renditen von Eigentumswohnungen.

Nicht zu pessimistisch, aber auch nicht schönrechnen

Wir würden weder für jede Wohnung pauschal gewaltige Reparaturkosten unterstellen noch davon ausgehen, dass jahrzehntelang nichts passiert. Ziel ist ein realistischer Durchschnitt, der genügend Sicherheit in die Wirtschaftlichkeitsrechnung bringt.

Die Instandhaltungskosten gehören für uns zu den wichtigsten einfachen Kalkulationsgrößen, weil eine zu niedrig angesetzte Instandhaltung unmittelbar Cashflow, Nettomietrendite und langfristige Gesamtrendite zu positiv erscheinen lässt.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Gutachterausschuss Essen – Modellwerte für Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten

HypZert – Immobilienbewertung und Ansätze für Instandhaltungskosten

Haus & Grund – Rendite und Instandhaltungskosten bei Eigentumswohnungen