Was ist die Annuität bei einer Immobilienfinanzierung und wie berechne ich die monatliche Kreditrate?

Ausführliche Antwort

Zins und Tilgung ergeben zusammen die Rate

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen setzt sich die Kreditrate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen und bleibt während der vereinbarten Sollzinsbindung grundsätzlich konstant; Commerzbank erläutert diese Systematik ebenfalls anhand des Annuitätendarlehens.

Die einfache Anfangsformel

Für eine schnelle Überschlagsrechnung gilt: jährliche Annuität = Darlehenssumme × ( Sollzins + anfängliche Tilgung ) und monatliche Rate = jährliche Annuität ÷ 12.

Ein einfaches Beispiel

Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine anfängliche Gesamtbelastung von 6 % beziehungsweise 18.000 Euro jährlich und 1.500 Euro monatlich.

Der Zinsanteil sinkt

Mit jeder Tilgung reduziert sich die Restschuld, wodurch innerhalb der gleichbleibenden Rate nach und nach weniger Geld für Zinsen benötigt wird.

Der Tilgungsanteil steigt

Der frei werdende Teil der Rate fließt automatisch in eine höhere Tilgung, sodass die anfängliche Tilgung von beispielsweise 2 % nicht bedeutet, dass während der gesamten Laufzeit jährlich lediglich 2 % getilgt werden; auch die Postbank beschreibt die Verschiebung zwischen Zins- und Tilgungsanteil bei gleichbleibender Annuität.

Ein Prozentpunkt verändert die Monatsrate deutlich

Bei 300.000 Euro Darlehen verändert jeder zusätzliche Prozentpunkt bei Sollzins oder anfänglicher Tilgung die anfängliche Monatsrate um 250 Euro.

Annuität und Gesamtlaufzeit sind nicht dasselbe

Eine Monatsrate kann während einer zehnjährigen Sollzinsbindung konstant bleiben, obwohl danach noch eine erhebliche Restschuld vorhanden ist und eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.

Die Rate lässt sich auch rückwärts berechnen

Wer beispielsweise höchstens 1.500 Euro monatlich für Zins und Tilgung aufwenden möchte, kann aus Zinssatz und gewünschter Anfangstilgung näherungsweise ableiten, welcher Darlehensbetrag dazu passt; Schwäbisch Hall erläutert ebenfalls die Berechnung der Annuität aus Darlehen, Zins und Tilgung.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Rechnung sollte jeder Immobilienkäufer beherrschen

Wir halten die Annuität für eine der wichtigsten und gleichzeitig einfachsten Finanzierungsgrößen überhaupt. Man muss dafür keinen Finanzierungsrechner öffnen, wenn zunächst nur eine schnelle Größenordnung benötigt wird.

Eine einfache Eselsbrücke reicht

Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die anfängliche Gesamtbelastung 6 % des Darlehens pro Jahr. Bei 100.000 Euro Darlehen sind das 6.000 Euro jährlich beziehungsweise 500 Euro monatlich.

Dadurch lassen sich Finanzierungen schnell überschlagen

200.000 Euro Darlehen entsprechen bei denselben Bedingungen ungefähr 1.000 Euro Monatsrate, 300.000 Euro ungefähr 1.500 Euro und 400.000 Euro ungefähr 2.000 Euro.

Die Rate allein reicht trotzdem nicht

Eine Finanzierung kann heute problemlos bezahlbar aussehen und nach zehn Jahren trotzdem eine hohe Restschuld besitzen. Deshalb betrachten wir neben der Monatsrate immer auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Tilgung ist keine verlorene Ausgabe

Von beispielsweise 1.500 Euro monatlicher Rate sind bei 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung zu Beginn rund 1.000 Euro Zins und 500 Euro Tilgung. Die Tilgung reduziert die eigene Verschuldung und ist deshalb wirtschaftlich anders zu beurteilen als die Zinskosten.

Kleine Prozentänderungen werden bei großen Darlehen groß

Bei 500.000 Euro Darlehen entspricht bereits 1 Prozentpunkt rund 417 Euro monatlicher Rate. Genau deshalb können vermeintlich kleine Unterschiede bei Zins oder Tilgung erhebliche Auswirkungen auf die persönliche Liquidität haben.

Die Annuität gehört für uns zu den absoluten Grundlagen jeder Immobilienfinanzierung. Wer Darlehenshöhe, Zinssatz, anfängliche Tilgung und Monatsrate miteinander verbinden kann, versteht bereits einen wesentlichen Teil der Finanzierungsmechanik.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Commerzbank – Annuitätendarlehen: Funktionsweise und Berechnung

Postbank – Baufinanzierung und Funktionsweise des Annuitätendarlehens

Schwäbisch Hall – Tilgung und Berechnung der Annuität