Kurzantwort
Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter zeigt, wie viel monatliche Miete eine Wohnung je Quadratmeter Wohnfläche erzielt und ermöglicht dadurch einen einfachen Vergleich unterschiedlich großer Wohnungen. Berechnet wird sie mit monatlicher Nettokaltmiete ÷ Wohnfläche. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Die Formel lautet: Nettokaltmiete je m² = monatliche Nettokaltmiete ÷ Wohnfläche.
Erzielt eine 60-m²-Wohnung monatlich 720 Euro Nettokaltmiete, beträgt die Quadratmetermiete 720 € ÷ 60 m² = 12 Euro je m².
Eine Gesamtmiete von 800 Euro sagt ohne Kenntnis der Wohnfläche relativ wenig aus, während der Preis je Quadratmeter einen wesentlich besseren ersten Vergleich ermöglicht; auch das Statistische Bundesamt bezeichnet die Nettokaltmiete je Quadratmeter als geeignetes Maß zum Vergleich unterschiedlich großer Wohnungen.
Kleinere Wohnungen können häufig höhere Quadratmetermieten erzielen als größere Wohnungen, weshalb beim Vergleich möglichst Wohnungen ähnlicher Größe, Lage, Ausstattung und Baualtersklasse betrachtet werden sollten.
Für die Einordnung kann insbesondere ein örtlicher Mietspiegel hilfreich sein; die Mietspiegelverordnung sieht bei qualifizierten Mietspiegeln ausdrücklich die Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Nettokaltmiete pro Quadratmeter vor.
Die aktuell gezahlte Miete eines langjährigen Mieters kann erheblich unter einer heute erzielbaren Neuvermietungsmiete liegen, weshalb beide Größen bei der Analyse nicht miteinander verwechselt werden sollten.
Mieten unterscheiden sich zwischen Städten, Regionen und sogar einzelnen Stadtteilen stark; das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zeigt in seinen Wohnungsmarktdaten erhebliche regionale Unterschiede bei den Angebotsmieten je Quadratmeter.
Liegt die aktuelle Quadratmetermiete unter vergleichbaren Marktmieten, kann dies auf Entwicklungspotenzial hinweisen, bedeutet aber nicht automatisch, dass die Miete sofort oder vollständig auf dieses Niveau angehoben werden darf.
Eine hohe Miete je Quadratmeter ist grundsätzlich positiv, sagt allein aber wenig über die Wirtschaftlichkeit aus, solange Kaufpreis, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung und Zustand der Immobilie nicht berücksichtigt werden.
Neben Kaufpreis, Wohnfläche und Gesamtmiete gehört die Nettokaltmiete je Quadratmeter für uns zu den ersten Zahlen, die wir uns ansehen. Sie lässt sich innerhalb weniger Sekunden berechnen und vermittelt sofort ein erstes Gefühl für das Mietniveau.
Eine 50-m²-Wohnung mit 700 Euro Nettokaltmiete erzielt 14 Euro je m². Eine größere 70-m²-Wohnung mit 750 Euro Miete erreicht dagegen nur rund 10,71 Euro je m², obwohl ihre absolute Monatsmiete höher ist.
Gerade Ein- und Zweizimmerwohnungen erzielen häufig höhere Quadratmetermieten als große Wohnungen. Das kann ihre Wirtschaftlichkeit verbessern, sollte aber immer zusammen mit Kaufpreis je Quadratmeter und Vermietbarkeit betrachtet werden.
Eine sanierte 35-m²-Wohnung in guter Innenstadtlage würden wir nicht mit einer unsanierten 100-m²-Wohnung am Stadtrand vergleichen. Aussagekräftig wird die Kennzahl erst bei möglichst ähnlichen Vergleichswohnungen.
Liegt beispielsweise die aktuelle Bestandsmiete bei 9 Euro je m² und vergleichbare Neuvermietungen liegen deutlich höher, möchten wir wissen, warum diese Differenz besteht und welche langfristigen Möglichkeiten tatsächlich vorhanden sind.
Gerade bei Kapitalanlageimmobilien halten wir konservative Mietannahmen für sinnvoller als eine Rechnung, die bereits am ersten Tag sämtliche theoretisch möglichen zukünftigen Mieterhöhungen vorwegnimmt.
Besonders anschaulich finden wir den direkten Vergleich von Kaufpreis je m² und Nettokaltmiete je m². Aus diesen beiden einfachen Größen lässt sich bereits sehr schnell erkennen, ob Kaufpreis und Mietertrag grundsätzlich in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.
Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter gehört für uns zu den einfachsten und wichtigsten Basiskennzahlen einer vermieteten Wohnung. Sie ersetzt keine Renditeberechnung, ist aber für Mietvergleich, Vermietbarkeit und Plausibilitätsprüfung nahezu unverzichtbar.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
Statistisches Bundesamt – Nettokaltmiete pro Quadratmeter und Vergleich von Wohnungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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