Was ist der Equity Multiple bei einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird er berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Grundformel

Der Equity Multiple ist eine insbesondere im professionellen Immobilieninvestment gebräuchliche Gesamtrenditekennzahl und wird vereinfacht berechnet als gesamte Rückflüsse an den Anleger ÷ gesamtes eingesetztes Eigenkapital.

Ein einfaches Beispiel

Wer 80.000 Euro Eigenkapital investiert und während der Haltedauer einschließlich laufender Überschüsse und Nettoverkaufserlös insgesamt 140.000 Euro zurückerhält, erreicht einen Equity Multiple von 140.000 € ÷ 80.000 € = 1,75x.

Die ursprünglichen 80.000 Euro sind darin enthalten

Ein Equity Multiple von 1,75x bedeutet also nicht 175 % Gewinn, sondern dass insgesamt das 1,75-Fache des eingesetzten Eigenkapitals zurückfließt; davon entspricht 1,0x zunächst der Rückzahlung des ursprünglich eingesetzten Kapitals.

Laufende Erträge und Verkauf werden zusammen betrachtet

In die gesamten Rückflüsse können die während der Haltedauer anfallenden positiven Cashflows sowie der dem Anleger nach Verkauf, Kosten und Rückzahlung des Darlehens verbleibende Verkaufserlös einfließen.

Die Zeit spielt bei dieser Kennzahl keine Rolle

Ein entscheidender Nachteil besteht darin, dass der Equity Multiple nicht berücksichtigt, ob beispielsweise 2,0x innerhalb von fünf oder erst innerhalb von zwanzig Jahren erreicht werden.

Deshalb ergänzt der IRR die Kennzahl

Der interne Zinsfuß ( IRR ) berücksichtigt zusätzlich den Zeitpunkt der Zahlungsströme und kann deshalb zusammen mit dem Equity Multiple ein wesentlich vollständigeres Bild der langfristigen Investitionsrendite liefern.

Auch die Cash-on-Cash-Rendite beantwortet eine andere Frage

Während die Cash-on-Cash-Rendite typischerweise den laufenden jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital setzt, betrachtet der Equity Multiple die gesamten Rückflüsse über die komplette Haltedauer.

Der Equity Multiple ist nicht automatisch eine Prognose

Bei einer geplanten Investition beruht die Kennzahl auf Annahmen zu Mieten, Kosten, Finanzierung und insbesondere dem späteren Verkaufserlös, sodass der tatsächlich realisierte Equity Multiple deutlich von der ursprünglichen Kalkulation abweichen kann.

Die Vergleichbarkeit hängt von der Haltedauer ab

Zwei Immobilien sollten deshalb nicht allein anhand ihres Equity Multiple verglichen werden, wenn sich geplante Haltedauer, Fremdfinanzierung und Risikoprofil wesentlich unterscheiden.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine sehr verständliche Frage

Wir finden die Grundidee des Equity Multiple ausgesprochen anschaulich: „Was wird aus meinen ursprünglich eingesetzten 100.000 Euro über die gesamte Investitionsdauer?“

1,0x bedeutet zunächst nur: Geld zurück

Bei 100.000 Euro Eigenkapital und insgesamt 100.000 Euro Rückfluss beträgt der Equity Multiple 1,0x. Wirtschaftlich hat der Anleger damit nominal zunächst nur sein eingesetztes Kapital zurückerhalten – noch ohne Berücksichtigung von Inflation und entgangenen Alternativrenditen.

2,0x klingt gut – aber die Zeit entscheidet

Wer aus 100.000 Euro innerhalb von fünf Jahren 200.000 Euro macht, erzielt wirtschaftlich ein völlig anderes Ergebnis als jemand, der dafür zwanzig Jahre benötigt. Genau deshalb würden wir den Equity Multiple praktisch nie ohne die Haltedauer und den IRR betrachten.

Besonders der Verkaufspreis kann die Zahl stark beeinflussen

Bei Immobilien entsteht häufig ein erheblicher Teil des gesamten Rückflusses erst beim Verkauf. Wird dort mit einer sehr optimistischen zukünftigen Wertsteigerung gerechnet, kann auch der prognostizierte Equity Multiple entsprechend attraktiv aussehen.

Deshalb rechnen wir unterschiedliche Verkaufsszenarien

Wir würden beispielsweise prüfen, wie sich der Equity Multiple entwickelt, wenn die Immobilie langfristig keine, eine moderate oder eine stärkere Wertsteigerung erzielt. Dadurch erkennt der Anleger schnell, wie stark seine erwartete Gesamtrendite von zukünftigen Immobilienpreisen abhängig ist.

Fremdfinanzierung kann die Kennzahl beeinflussen

Ein geringer Eigenkapitaleinsatz kann bei positiver Entwicklung einen hohen Equity Multiple ermöglichen. Gleichzeitig steigen mit höherer Fremdfinanzierung regelmäßig auch Finanzierungs-, Liquiditäts- und Anschlussfinanzierungsrisiken.

Wir würden Equity Multiple und IRR nebeneinanderstellen

Der Equity Multiple beantwortet für uns vor allem „Wie viel bekomme ich insgesamt zurück?“, während der IRR stärker beantwortet „Wie schnell und mit welcher jährlichen Verzinsungswirkung erhalte ich meine Rückflüsse?“

Für eine einzelne klassische Eigentumswohnung ist der Equity Multiple weniger bekannt als Mietrendite oder Cashflow. Für eine langfristige Gesamtbetrachtung halten wir ihn jedoch für sehr hilfreich, weil er die gesamten Rückflüsse aus laufender Bewirtschaftung und späterem Verkauf in einer einzigen leicht verständlichen Zahl zusammenfasst.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

CFA Institute – Private Commercial Real Estate: IRR, Equity Multiple und Cash-on-Cash Return

PropertyMetrics – Equity Multiple: Definition, Berechnung und Abgrenzung zum IRR

Adventures in CRE – Equity Multiple: Formel und Anwendung in der Immobilienanalyse